Caution de location : découvrez notre guide complet

Locataire, on exige une caution pour louer un logement ? Propriétaire, vous voulez prendre une caution pour vous assurer contre les loyers impayés ? Est-ce préférable à une assurance loyers impayés ? La caution en location pose de nombreuses questions…auxquelles nous allons répondre point par point. 

Qu’est-ce qu’une caution de location ? 

Définition

La caution désigne la personne physique ou morale qui garantit les obligations du locataire auprès du propriétaire. En particulier, le paiement des loyers, des charges et des réparations dues à la détérioration du locataire. 

La personne physique ou morale qui se porte garant signe un acte de cautionnement avec le bailleur. La caution peut être une personne physique (amis, membre de la famille) ou une personne morale (organisme de cautionnement, entreprise, banque…). Action Logement propose la garantie Visale qui est un cautionnement des loyers, proposé à certains locataires.

C’est seulement en cas de défaillance du locataire que le garant ou la caution intervient. 

Il y a peu de différences entre caution d’une location meublée et caution d’une location nue. 

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Que dit la loi sur le cautionnement ? 

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs encadre les règles sur la caution de location nue ou de location meublée. 

Cet article provient de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 et est en vigueur depuis le 1^er janvier 2022. Les principales modifications concernent : 

• le montant sur lequel la caution s’engage est à préciser ; 
• la liste des pièces exigibles auprès d’une caution ; 
• la possibilité de signer un acte de cautionnement par voie électronique ; 
• la possibilité de signer un engagement à durée déterminée. 

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Différence entre caution locative et dépôt de garantie

Très souvent, vous entendez dire “comment récupérer ma caution ?” ou “Pourquoi le propriétaire ne me rend-il pas ma caution ?” ! En réalité, dans ce cas, on parle du dépôt de garantie, qui est une somme d’argent mobilisée au profit du bailleur. Elle sert à couvrir les réparations constatées lors de l’état des lieux de sortie. 

Le nature et la finalité de la caution locative et du dépôt de garantie sont donc très différentes. Dans le langage courant pourtant, les deux notions sont confondues. Pour tout savoir des différences entre caution et dépôt de garantie, découvrez notre article dédié. Vous comprendrez pourquoi on ne peut pas parler de restitution d’une caution locative ! 

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Comment s’engager comme caution pour un locataire ? 

Signer un acte de cautionnement conforme au modèle 

Depuis le 1^er janvier 2022, les pouvoirs publics fournissent un modèle d’acte de cautionnement solidaire. 

Les principales mentions obligatoires concernent : 

• l'identité de la caution, du bailleur et du locataire ;  
• la date du bail et l’adresse du logement ; 
• le type d’engagement : caution simple ou caution solidaire ;  
• le montant du loyer et ses modalités de révision ;  
• l’engagement pris : en cas de défaillance du locataire, paiement du loyer, des charges, des réparations des dégradations, des impôts et taxes dues par le locataire, des frais de procédure et de dépens, des coûts des actes dus, dans la limite d’un montant à déterminer ;  
• le durée de l’engagement déterminée (date à préciser) ou indéterminée ; 
• la connaissance des conditions légales de résiliation de l’engagement de caution (citation de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 précité sur la durée)
• la mention de l’article 2297 du Code civil (engagement en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres (en cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres). 

Depuis la loi Elan de 2018, il n’est plus nécessaire d’écrire à la main l’engagement de caution ! La citation des articles 22-1 et 2297 du Code civil suffit.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. 

Tout manquement au respect de ces formalités entraîne la nullité du cautionnement.

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S’engager dans la durée

Le cautionnement peut s’effectuer à durée déterminée ou indéterminée : 

• caution à durée indéterminée : si aucune durée n’est indiquée dans l’acte de cautionnement, le garant peut résilier son engagement de manière unilatérale, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le garant est libéré de ses engagements à la fin du bail de location, soit 3 ans pour un logement loué vide et 1 an pour un logement meublé. Cependant, son engagement est soumis à une tacite reconduction en cas de renouvellement du bail : sans démarches de sa part, le garant reste donc caution solidaire du locataire jusqu’à ce que ce dernier quitte les lieux.

• caution à durée déterminée : ce peut être la durée du bail et un renouvellement par exemple. Sans aucune formalité, la caution sera libérée au-delà de son engagement. En outre, la caution peut prévoir que certains événements mettent fin à son engagement (comme le divorce des époux locataires). Généralement, un cautionnement à durée déterminée court sur toute la durée du bail et deux renouvellements, dans la limite de 9 ans.

Notez que l’engagement de la caution prend fin au décès du locataire couvert. En revanche, le décès de la caution n’éteint pas la garantie, qui se prolonge au profit de ses héritiers. 

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Caution simple ou caution solidaire ? 

La garantie peut prendre la forme d’une caution simple ou d’une caution solidaire. 

• La caution solidaire  est la plus fréquente :  le bailleur choisit de s’adresser à la caution ou au locataire en cas d'impayés. S’il y a plusieurs cautions, chaque caution solidaire peut être poursuivie pour l'ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du propriétaire.

• La caution simple intervient en dernier lieu, si le locataire est insolvable ou si les poursuites échouent. S'il y a plusieurs cautions, la caution simple sera poursuivie pour une part de la dette. Le montant total est à répartir entre les différentes cautions. 

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Propriétaire : toutes les réponses à vos questions sur la caution en location 

Caution en location ou assurance loyers impayés : comment choisir ? 

La loi interdit de multiplier les garanties locatives. Aussi, le bailleur privé doit choisir entre la garantie loyers impayés et la caution. 

Par exception, il peut demander les deux garanties si son locataire est étudiant ou apprenti. 

Si le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), le cautionnement est possible exclusivement s’il provient d’un organisme ou si le locataire est un étudiant non boursier. 

Faire jouer la caution implique les démarches similaires à celles engagées à l'encontre du locataire défaillant. En outre, la caution peut limiter le montant de son engagement dans l’acte. 

La garantie loyers impayés dépend d’une compagnie d’assurance. Dès lors que vous avez bien lu le détail des garanties, limites et franchises, c’est relativement simple !  

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Quels documents sont exigibles de la caution locative  ? 

Le bailleur ou son mandataire en gestion locative peut exiger sensiblement les mêmes documents à la caution qu’à son locataire. Ces documents peuvent être des copies dès lors que les originaux sont à la disposition du bailleur. Ils doivent se présenter en français ou avec une traduction en français et les montants convertis en euros. 

Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 récapitule ces documents : 

• une pièce d’identité en cours de validité avec photo ; 
• un justificatif de domicile (dernière quittance de loyer, facture d’eau ou d’énergie de moins de 3 mois, attestation d’assurance logement de moins de 3 mois) ; 
• dernier avis de taxe foncière ; 
• contrat de travail, attestation de l’employeur, certificat d'identification ou carte professionnelle ; 
• dernier avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans ou attestation de ressources d’un comptable, justificatifs de pensions, d’allocations, de revenus fonciers ou de revenus de capitaux mobiliers. 

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Comment faire jouer la caution en cas de loyers impayés ? 

Votre locataire ne paie plus son loyer. Dès le premier retard de loyer, vous devez réagir, à l’amiable (il peut s’agir d’un oubli) puis de manière plus forte. 

Si vous avez obtenu une caution solidaire, adressez-lui un courrier recommandé avec avis de réception en précisant les dates et les montants précis dus, ainsi que les modes de règlement possibles et vos coordonnées. Rappelez également tous les éléments relatifs au logement loué, au bail et à l’identité du locataire. 

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Comment se passe la caution d’une colocation ? 

Lors d’une colocation, la caution peut s’engager au profit d’un seul locataire, qui doit être identifié dans l’acte de cautionnement. 

Si la caution s’engage pour plusieurs colocataires, l’acte de cautionnement précisera celui dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution. Cette mention est obligatoire ! 

En outre, l’engagement solidaire de la caution prend fin à la date d’expiration du délai de préavis délivré par le colocataire qui bénéficie de la garantie, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. Sinon, cet engagement se termine, au plus tard, 6 mois après la fin du préavis.

Attention, si la colocation comprend un bail pour chaque locataire, dans le cas de chambres à louer au sein d’un appartement, il n’y aura pas de solidarité. 

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Locataire : toutes les réponses à vos questions sur la caution ! 

La caution est-elle obligatoire ? 

La caution n’est pas une garantie obligatoire ! Toutefois, de nombreux bailleurs exigent une caution. Si aucun membre de votre famille ni aucun ami ne peut vous aider, il existe des organismes de cautionnement.  Vous pouvez aussi tenter une location sans caution avec une assurance loyers impayés ou si vos revenus sont particulièrement élevés. 

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Qui peut se porter caution ? 

Toute personne physique ou morale peut se porter caution de votre location. En général, il s’agit d’un membre de votre famille. Les revenus doivent être suffisants pour rassurer le propriétaire. 

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Comment obtenir la caution d’un organisme pour louer un logement ?

Action Logement propose la garantie Visale, un cautionnement gratuit pour certains locataires, notamment : 

• tout salarié de plus de 30 ans du secteur privé, entrant dans un logement au plus tard 6 mois après sa nouvelle prise de fonction, ou percevant un salaire mensuel net inférieur à 1500 € 
• tout jeune de 18 à 30 ans appartenant au public prioritaire d’Action Logement ou entrain dans un logement du parc locatif privé. 

Il existe de nombreuses autres conditions tenant aux ressources du locataire et au bail.