La caution solidaire : tout comprendre sur cet engagement fort

Propriétaire, vous cherchez à signer un contrat de location, sans risque d’impayés. L’une des solutions consiste à demander à votre locataire une caution solidaire. Ainsi, vous pouvez la solliciter dès le 1^er impayé sans même passer par votre locataire. Qui peut se porter caution ? Comment rédiger un acte de cautionnement solidaire en toute légalité ? Quels sont les engagements et les alternatives à cette solution ? 

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Qu’est-ce que la caution solidaire ? 

Définition 

La caution désigne la personne physique ou morale qui s’engage auprès d’un bailleur à régler les dettes locatives du locataire lorsque celui-ci ne peut pas ou ne veut pas les régler. 

Les dettes locatives comprennent :

• le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives
• et les frais de remise en état du logement dégradé.

Cet engagement se matérialise par écrit dans un acte de cautionnement. 

La caution solidaire est l'engagement le plus fort puisque le propriétaire peut faire intervenir la caution dès le 1^er incident de paiement. C’est donc celui que les bailleurs exigent pour se tranquilliser. 

Ce sera souvent une personne physique (amis, membres de la famille). 

Cela peut également être une personne morale ( Action-Logement qui distribue la garantie Visale, une entreprise, une banque...).

La caution solidaire intervient donc en cas de location meublée et de location nue, loués à titre de résidence principale, comme le rappelle l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.  

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Quelle différence entre garant et caution solidaire ?

En réalité, le garant et la caution sont synonymes en matière de location. 

Attention à ne pas confondre avec le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux ! Ce dernier est parfois appelé caution dans le langage courant ... Il sert à anticiper et à garantir le propriétaire contre les réparations et les risques de dégradations. Il n’est d'aucune utilité en cas de loyers et/ou charges impayés. 

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Différence entre caution simple et caution solidaire

On parle de caution simple ou de caution solidaire. La différence intervient lors de la mise en jeu de la garantie. Avec une caution solidaire, le bailleur s’adresse indifféremment au locataire et au garant pour obtenir le paiement des dettes locatives . La caution simple n’intervient qu’à condition que le locataire ne puisse pas payer. Le propriétaire doit en premier lieu intervenir auprès de son locataire.  

L’autre différence apparaît en cas de colocation si plusieurs cautions sont présentes. La caution solidaire peut alors être poursuivie pour l’intégralité de la dette (dans la limite des sommes inscrites dans l’acte de cautionnement). Chaque caution solidaire peut ainsi se voir poursuivre pour toute la dette ou le bailleur choisit la caution la plus solvable. 

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Assurance loyer impayé ou caution solidaire, il faut choisir ! 

Le bailleur, personne physique ou morale, peut exiger un cautionnement uniquement s’il n’a pas souscrit une assurance loyers impayés (ou autre garantie équivalente). 

Par exception, le cumul garantie loyers impayés et caution solidaire est admis si le locataire est étudiant ou apprenti. 

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Comment rédiger une caution solidaire ?

Que comprend le modèle de caution solidaire ? 

Les pouvoirs publics fournissent un modèle d’acte de cautionnement. La caution doit spécifier la nature de son engagement : caution simple ou caution solidaire. En clair, on ne présume pas un engagement de caution solidaire ! 

D’autres mentions sont importantes comme : 

• le montant du loyer et ses modalités de révision ;  
• le montant maximal de l’engagement de caution éventuellement ;   
• le durée de l’engagement déterminée (date à préciser) ou indéterminée ; 
• la connaissance des conditions légales de résiliation de l’engagement de caution (citation de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 précité et article 2297 du Code civil). 

Attention, en cas de colocation, il faut préciser quel est le locataire couvert par la caution. Si la solidarité s’étend à l’ensemble des colocataires, il est impératif de préciser celui dont le départ mettra fin à l’engagement de caution. Faute de quoi, l’engagement de caution est nul ! 

Depuis la loi Elan de 2018, il n’est plus nécessaire d’écrire à la main l’intégralité de l’engagement de caution ! La citation des articles 22-1 et 2297 du Code civil suffit. 

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Quels sont les engagements d'une caution solidaire ? 

La caution solidaire s’engage à régler les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Le bailleur peut réclamer à l'amiable les sommes dues mais aussi agir en justice contre la caution ! La procédure judiciaire peut aller jusqu’à la saisie des biens personnels ou des revenus de la caution. Ce n’est donc pas un engagement à prendre à la légère ! 

La caution solidaire s’engage à verser les loyers et les charges, mais aussi les réparations en fin de bail ! Si le locataire quitte un logement dans un état dégradé, les sommes de remise en état peuvent vite atteindre des sommes importantes. 

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Quel montant maximum pour une caution ?

Par défaut, la caution s’engage sur l'intégralité des sommes dues par le locataire. Il n’existe pas de plafond légal pour une caution solidaire. 

Toutefois, la caution peut définir un montant maximum d’engagement dans l’acte de cautionnement ! 

En outre, s’il y a plusieurs cautions solidaires, chacune peut être poursuivie pour l’ensemble de la dette. Mais le propriétaire peut aussi choisir de réclamer les sommes dues à une seule caution, la plus solvable. 

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