L’information du locataire est une obligation du bailleur. Celui-ci doit donc fournir au locataire un dossier de diagnostics obligatoires en location, réalisé par un professionnel certifié. Faut-il fournir un diagnostic plomb, un diagnostic électricité ou un état des risques ? Homepilot vous guide dans la liste des diagnostics techniques en fonction de la situation de votre logement.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
L’obligation de fournir des diagnostics immobiliers pour un bail d'habitation a évolué ces dernières années, notamment avec la loi Alur du 24 mars 2014, la loi Élan du 23 novembre 2018 ou la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
Liste des diagnostics obligatoires
L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs énonce la liste des diagnostics obligatoires dans un contrat de location :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui indique la consommation du logement et les émissions de gaz à effet de serre produites ;
- Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- Un état de l’installation intérieure de gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
- Un état de l’installation intérieure d’électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
- Un état des risques si le bien est situé dans une zone concernée : zone de risques technologiques, miniers ou sismiques, de risques naturels prévisibles, de risques d’exposition au radon, de risque de recul du trait de côte ;
- Un état de situation du logement dans une zone exposée au bruit le cas échéant (logement situé dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes).
Un état relatif à la présence ou à l’absence d’amiante est aussi requis. Toutefois, le décret d’application pour ce diagnostic amiante n’est pas encore paru. Au regard de l’obligation de louer un logement décent, on ne peut que recommander d’effectuer également le diagnostic amiante... Notez que ce document peut être mis à la disposition du locataire et non obligatoirement annexé au bail.
En complément, le diagnostiqueur établit la surface habitable (conformément à la loi Boutin), autre information obligatoire pour une mise en location (Article 3, 4° de la loi précitée).
Bon à savoir : la situation du bien dans une zone exposée au bruit et les recommandations indiquées sur le DPE ont une simple valeur indicative. A contrario, cela signifie que les autres éléments sont opposables au bailleur.
Quels sont les contrats de location visés ?
L’obligation de fournir des diagnostics immobiliers apparaît dans la loi du 6 juillet 1989. Cette loi concerne les logements constituant la résidence principale du locataire, que ce soit une location nue (location vide de meuble) ou une location meublée.
L’impact du DPE est particulièrement important, puisqu’une mauvaise étiquette énergie (classe G) prive de mise en location les logements énergivores. En 2028, cette interdiction de location s’étendra aux logements classés F, puis aux logements classés E en 2034.
La loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur contraint les propriétaires de locations saisonnières, locations touristiques ou de courte durée à établir un DPE. Dès maintenant, le DPE est obligatoire pour toute location nouvellement proposée sur le marché du meublé de tourisme, en zone tendue, soumis à autorisation de changement d’usage. Dans ces zones, les logements classés F ou G sont interdits de mise en location touristique. Cette interdiction s’étendra à ceux classés E en 2034.
Bon à savoir :
Un contrat de bail commercial doit comporter en annexe le DPE, l’état des risques naturels et le diagnostic amiante.
Comment fournir les diagnostics techniques au locataire ?
Le bailleur a l’obligation de regrouper l’ensemble des diagnostics au sein d’un dossier de diagnostics techniques (DDT).
Celui-ci fait partie des documents à annexer au bail.
Bonne nouvelle pour la planète : le dossier de diagnostic technique peut s’échanger par voie dématérialisée au locataire, sauf en cas d’opposition explicite du bailleur ou du locataire dans le contrat de location.
Bon à savoir :
Le coût des diagnostics immobiliers obligatoires reste à la charge du bailleur. Les prix sont libres et il est préférable de demander plusieurs devis pour comparer, avant de faire réaliser votre DDT.
Quand effectuer les diagnostics techniques pour une location ?
Obligation d’information dès l’annonce de location
La classe énergétique du logement mis en location, contenue dans le DPE, est à mentionner dans l’annonce immobilière.
Par ailleurs, si le bien est situé dans une zone à risques, le bailleur a l’obligation de mentionner dans son annonce de mise en location “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques”.
Obligation au moment de la visite du logement par le candidat locataire
Certains diagnostics obligatoires sont à transmettre lors de la première visite du bien immobilier, lorsque celle-ci a lieu. Cette obligation concerne l’état des risques notamment.
Aussi, il est préférable de contacter un diagnostiqueur certifié et assuré dès la décision de mise en location du logement. Vous trouverez la liste des professionnels sur le site du gouvernement : https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action.
Obligation d’annexer le dossier de diagnostic dans le bail
Le dossier de diagnostics techniques est à fournir lors de la signature du premier contrat de bail, ainsi que lors du renouvellement du bail.
Le propriétaire bailleur peut tenir à la disposition du locataire le diagnostic amiante, sans que celui-ci figure systématiquement en annexe. En pratique, le diagnostiqueur remet un dossier complet en .pdf.
Quelle durée de validité pour les diagnostics immobiliers obligatoires ?
La durée de validité du diagnostic immobilier varie selon son objet :
- L’état des risques a une durée de validité de 6 mois.
- Le CREP a une durée illimitée en l’absence de plomb mais de 6 mois en présence de plomb. Le bailleur a l’obligation d’entreprendre des travaux, faute de quoi il engage sa responsabilité pénale (Article L 1334-9 du Code de la santé publique).
- L’état de l’installation d'électricité ou de gaz a une durée de validité de 6 ans. Un certificat de conformité de moins de 6 ans peut tenir lieu de diagnostic.
- Le DPE est valable 10 ans. Par exception, tout DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 est à refaire en 2025.
Quelles sanctions en l’absence de fourniture des diagnostics obligatoires dans le bail ?
Le bailleur engage sa responsabilité s'il ne transmet pas volontairement les diagnostics obligatoires en location ou s'il mentionne de fausses informations dans l'annonce immobilière pour induire le futur locataire en erreur.
De son côté, le locataire peut agir en justice pour demander l'annulation du bail ou une réduction du montant du loyer.
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