Bail immobilier : notre dossier complet

Si vous souhaitez tout savoir sur un bail immobilier, vous êtes au bon endroit. Mieux encore, nous allons faire le tour d’horizon complet des différents baux d’habitation, laissant les autres différents types de baux de côté(notamment les baux commerciaux, emphytéotiques etc). Homepilot est le spécialiste du bail longue durée, en location nue ou en location meublée. Il accompagne les parties, bailleurs et locataires, dans la conclusion du contrat  et la gestion de leur location. 

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Qu’est-ce qu’un bail immobilier d’habitation ? 

Un bail est un contrat de location, qui peut porter sur un bien mobilier ou immobilier. Les baux immobiliers les plus fréquents concernent les baux d’habitation signés entre un propriétaire et un locataire pour se loger. 

Pour protéger le locataire, la réglementation du bail d’habitation se fait de plus en plus précise au fil des années. Par exemple, vous devez signer désormais un contrat de location conforme au modèle de bail prévu par les pouvoirs publics. Le montant du loyer n'est plus libre dans les zones les plus en tension immobilière. C’est la règle du  plafonnement des loyers. 

Cela évite l’insertion de clauses interdites et assure le respect des règles relatives : 

• au plafonnement du loyer, 
• aux modalités de résiliation,
• au dépôt de garantie et au cautionnement, 
• à la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie. 

Le bailleur bénéficie aussi de quelques règles protectrices comme : 

• l’obligation d’assurance de son locataire au titre des principaux risques locatifs,
• le droit au paiement du loyer et des charges convenues,
• le remboursement des dégradations réalisées par le locataire,
• l'obligation d'entretien courant par le locataire. 

Enfin, les questions de règlement des litiges, via la médiation, la conciliation ou la justice sont également prévues. 

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Bail de longue durée ou bail de courte durée ? 

Le bail de courte durée correspond à la location airbnb ou la location de vacances. Le locataire n'élit pas domicile dans le logement. Le bail de meublés de tourisme obéit à des règles moins drastiques que les baux de longue durée. 

Une location vide ou une location meublée ? 

Première question à résoudre : louer meublé ou vide ? La réponse à cette question dépend : 

• des meubles dont vous disposez ou que vous êtes prêts à acquérir et à renouveler
• des conséquences fiscales de la location meublée (revenus industriels et commerciaux, possibilité de louer sous le statut de loueur de meublés non professionnel) et de la location nue (revenus fonciers)
• état du marché locatif local en fonction de la superficie
• durée du bail et engagement du bailleur sur la durée

La location courte durée nécessite une location meublée ! La location longue durée peut s’envisager avec un logement vide de tout mobilier ou totalement meublé. 

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Quelle durée de bail ? 

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la résidence principale correspond au logement occupé 8 mois par an minimum, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cela correspond aux locations longue durée. 

Par déduction, la location courte durée concerne une période inférieure à 4 mois (120 jours) consécutifs avec un même locataire. 

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Quels sont les avantages et les inconvénients du bail d’habitation ?

Les avantages du bail immobilier longue durée

Intéressons-nous bail d’habitation longue durée, celui proposé par Homepilot. 

Le bail d’habitation de location nue ou de locations meublées répond à un intérêt général : loger les personnes de manière pérenne. La crise du logement sévit dans de nombreuses villes de France, ouvrant la voie aux critiques de la location touristique, qui ne répond pas à ce besoin. 

La location longue durée offre une sécurité financière sur la durée. Cela facilité l’obtention d’un financement pour un investissement locatif. Les calculs de rendement et d'imposition sont plus justes. La seule inconnue concerne la durée effective du bail le locataire ayant la possibilité de résilier le bail à tout moment moyennant le respect d’un préavis. 

En location nue, le préavis est de 3 mois tandis qu’il n’est que d’un mois en location meublée. Mais, dans de nombreuses villes, la tension locative permet de raccourcir le préavis à un mois. La pression y est telle que le bailleur retrouve un locataire, sans perte de revenus. Le risque de vacance locative est donc limité. 

Lire aussi : comment optimiser la fiscalité des locations meublées

Cette sécurité réside aussi dans la garantie de loyers impayés : vous pouvez vous prémunir contre le risque de loyers impayés et le risque de dégradations, comme le propose Homepilot. Vous louez votre bien immobilier serein ! 

Autre avantage d’un bail d'habitation pérenne : la préservation de votre logement. Plus votre locataire s’installe longtemps, plus il prend soin de votre bien, dans lequel il vit. La démarche est plus hasardeuse lorsqu'un touriste demeure quelques jours chez vous…

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Les inconvénients du bail longue durée

L’engagement du propriétaire peut sembler long : 3 ans pour un appartement vide et 1 an pour un appartement meublé. La possibilité de reprendre son logement à l’issue du bail est conditionnée à certains motifs (reprise pour y vivre, pour vendre ou pour motif légitime). 

C’est d’ailleurs l’une des raisons de la création de baux spécifiques comme le bail étudiant ou le bail mobilité. Plus adapté à des situations particulières, ces baux prévoient une fin de bail sans reconduction automatique. 

Autre point noir des baux immobiliers longue durée : la reglementation est contraignante pour protéger locataire et bailleur. En délégant la gestion locative à un professionnel comme Homepilot, le propriétaire se simplifie la vie : 

• plus besoin de chercher le bon modèle de bail et quelles annexes obligatoires ajouter au contrat de location,
• plus de craintes de demander un justificatif interdit à un candidat locataire, 
• possibilité de déléguer la mise en location et la recherche de locataire, 
• la facilitation des diagnostics techniques obligatoires en location, des vérifications du dossier du locataire, 
• l’assurance de respecter les règles en matière d’encadrement du loyer et de son plafonnement dans de nombreuses villes. 

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Bail d’habitation commun ou bail spécifique ? 

La location d’un logement nu s’effectue nécessairement avec un bail d’habitation classique. En revanche, la location d’un bien immobilier meublé peut donner prise à différents baux d’habitation : 

• un bail de meublés classique, d’une durée d’un an renouvelable
• un bail étudiant
• un bail mobilité
• un bail de courte durée, location saisonnière ou touristique. 

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Les spécificités du bail étudiant

Le bail étudiant est un bail meublé dont la durée est réduite à 9 mois sans prolongation possible ! 

Créé par la loi Alur de 2014, le bail étudiant est un bail meublé classique avec une particularité dans sa durée, pour l’adapter au rythme d’une année universitaire. Toutes les autres règles ont vocation à s'appliquer au bail étudiant. 

L’avantage pour le bailleur est de pouvoir récupérer son logement plus simplement à la fin de la période. 

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Les spécificités du bail mobilité

Sur le même modèle, la loi Alur crée un bail mobilité destiné aux personnes en mobilité professionnelle : 

• formation professionnelle
• études supérieures
• contrat d'apprentissage
• stage
• engagement volontaire dans le cadre d'un service civique
• mutation professionnelle
• mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle

Ce bail mobilité porte nécessairement sur un logement meublé et dure de 1 à 10 mois, sans possibilité de renouvellement ou de reconduction. 

Le propriétaire n’a pas besoin de donner congé à l’échéance du bail mobilité. 

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Qu’est-ce qu’un bail mixte ? 

Parmi les autres baux qui peuvent intéresser un locataire, se trouve le bail mixte. C’est un bail portant à la fois sur un logement commercial ou un logement professionnel et une habitation. 

Si le bien immobilier comprend un local commercial, l’ensemble du bail mixte relève du droit de baux commerciaux. 

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Qu’est-ce qu’un bail civil ? 

Le bail civil ou bail de droit commun déroge aux règles spécifiques des baux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989 ou des baux commerciaux. Il s’avère donc plus souple dans sa durée, dans ses modalités financières, dans les obligations de chaque partie. 

Pour autant, dès lors que le logement devient la résidence principale du locataire, le bail d’habitation a vocation à s’appliquer ! 

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Toutes ces notions vous semblent compliquées ? N’hésitez plus, prenez dès maintenant rendez-vous avec un expert Homepilot qui saura choisir le bail immobilier le plus adapté à votre situation et à vos perspectives et gérer la recherche du locataire et sa gestion au quotidien. Homepilot est là à chaque instant à vos côtés. 

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