Propriétaire d’un studio, vous souhaitez le louer à un étudiant. Plusieurs contrats de location sont possibles : bail de location nue, bail meublé classique ou bail étudiant spécifique. Qu’apporte ce bail de location étudiant ? Quelles sont ses spécificités ? On vous explique tout sur le bail étudiant.
Qu’est-ce qu’un bail location étudiant ?
L’article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 crée une dérogation au bail classique pour les locations à des étudiants. La durée du bail peut être réduite à 9 mois sans prolongation possible !
C’est une création de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur. En réalité, ce n’est pas un type de bail spécifique. Tout simplement, c’est un bail meublé classique dont la durée est écourtée lorsque le locataire est étudiant.
Toutes les autres règles applicables aux contrats de location meublée ont vocation à s'appliquer au bail étudiant.
Une location à des étudiants
La loi ne prend pas la peine de préciser qui elle considère comme un étudiant. Aussi, il n’y a aucune limite d’âge.
Un bail de colocation étudiant est possible dès lors que tous les locataires ont le statut d’étudiant.
Quel logement étudiant ?
Cet article figure dans le titre de la loi dédiée aux locations meublées. On peut donc en déduire que la location étudiante est nécessairement une location meublée.
Le logement étudiant doit donc posséder tout le mobilier et les équipements impératifs listés dans le décret n°2015-987 du 31 juillet 2015. Le bailleur a l’obligation de fournir un logement en bon état d'usage et de réparation, conforme aux normes de salubrité et de sécurité.
Points clés du bail étudiant
Contrat de location
Comme pour tout bail meublé, le contrat de location étudiant est rédigé par écrit. Il est au nom de l’étudiant, même si ses parents paient le loyer et se portent garants. Si l’étudiant est mineur, le bail peut être conclu à son nom, avec la signature de l’un de ses représentants légaux.
Préavis
Le bailleur ne peut donner congé pendant les 9 mois, sauf pour un motif sérieux (nuisances sonores répétées, loyers impayés, etc.).
Le locataire conserve la possibilité de donner congé avec 1 mois de préavis à tout moment au cours du bail.
Fiscalité
La fiscalité des revenus tirés d’un bail location étudiant est identique à celle des locations meublées classiques :
- régime micro-BIC avec un abattement réduit à 30 % en 2024 (au lieu de 50% en 2023).
- régime réel avec une possibilité de déduire toutes ses charges et d’amortir le bien, avec le régime LMNP (loueur de meublé non professionnel).
Lire aussi : Comment optimiser la fiscalité de la location meublée ?
Avantages du bail étudiant
Avantages pour le propriétaire
A priori, ce bail semble plus simple puisqu’à son expiration, le locataire doit automatiquement quitter les lieux. Le bailleur n’a pas besoin de résilier le bail, ni de surveiller les dates du contrat de location étudiant. Le contrat de location ne peut faire l’objet ni d’un renouvellement, ni d’une reconduction tacite.
Le propriétaire a l’assurance de récupérer son logement libre à la fin du bail. Peut-il pour autant cumuler location étudiant et location touristique ?
Avantages pour le locataire
Le locataire dispose d’un logement pour une durée adaptée à son année scolaire. Toutefois, en cas de rattrapage, de stage ou de modification de ses dates d’examen, il sera contraint de signer un nouveau bail.
Le principal avantage réside dans l’absence de paiement du loyer pendant 3 mois. En contrepartie, la quête d’un logement recommence chaque année. Compte tenu de la tension du marché locatif dans les métropoles, c’est un risque important de ne pas trouver de logement pour la prochaine rentrée.
Inconvénients du bail étudiant
Inconvénients pour le propriétaire
En signant un bail étudiant, le propriétaire n’entend pas fidéliser son locataire. Avec un bail meublé classique, le locataire peut rester plusieurs années.
S’il souhaite mettre en location saisonnière son logement pendant les 3 mois disponibles, le propriétaire doit remplir toutes les conditions pour le faire. Dans la plupart des grandes villes, la location touristique est de plus en plus encadrée.
En outre, il doit s’assurer que son locataire est bien étudiant ! C’est une contrainte supplémentaire dans le choix du locataire.
Enfin, il s’expose au risque de ne pas louer son logement pendant les 3 mois d’été, avec une perte d’un quart des revenus annuels espérés.
Inconvénients pour le locataire
La période de 9 mois n’est pas toujours en phase avec l’année étudiante ! Une première année de médecine court par exemple de début septembre à fin juin pour les oraux, soit 10 mois… Si vous concluez le bail le 1er octobre, vous devez le quitter le 30 juin. Mais si vous commencez le cours le 15 septembre ?
Et que devient l’étudiant qui doit valider une période de stage au cours de ses études ? Très souvent, le stage se réalise en partie sur les mois d’été.
Cette période de 9 mois implique d’être très précis sur ses dates de rentrée et d’examen, sans dépassement possible. Ce peut être une source de stress inutile pour les étudiants.
Alternative au bail étudiant
Vous l’avez compris, le bail étudiant offre plus d'inconvénients que d’avantages.
Pour un bail plus flexible, il est possible d’opter pour un bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois, si son locataire remplit les conditions.
Si vous avez un logement vide, proposez un bail de location étudiant non meublé avec le contrat de location nue classique d’une durée initiale de 3 ans. Toutefois, c’est souvent moins adapté aux étudiants, qui se trouvent alors dans l’obligation de trouver le mobilier.
Plus généralement, le bailleur privilégiera à juste titre un bail meublé classique d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Avec un bail meublé classique, vous bénéficiez de tous les avantages de la location meublée (régime fiscal, durée, préavis) comme le bail étudiant. Mais vous profitez en plus d’une vision à long terme, avec la possibilité de conserver un même locataire plusieurs années. Si, en plus, vous confiez la gestion locative à un expert, c’est la location assurée en toute sérénité ! On en parle ?
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