Location courte durée, location saisonnière, meublé de tourisme … : quelles différences ?

Vous louez un logement pour peu de temps…Est-ce une location de courte durée, une location saisonnière ou un meublé de tourisme ? Tous ces termes désignent-ils la même chose ou renvoient-ils à des notions différentes. Entre langage courant et langage juridique, il y a parfois des écarts. On fait le point complet sur ce type de location.

Location courte durée, location saisonnière et meublé de tourisme : définition ! 

Nous aurions même pu ajouter un nouveau venu dans le langage courant : la location airbnb ! Mais de quoi parle-t-on exactement ? 

Location de courte durée

La location courte durée se distingue de la location longue durée : 

• la location longue durée devient la résidence principale du locataire. 
• la location courte durée englobe les locations pour les vacances, sur une courte période, tout en gardant une résidence principale dans un autre logement. 

Par résidence principale, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise “étant entendu qu’il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation”. En clair, la location courte durée concerne une période inférieure à 4 mois (120 jours) consécutifs avec un même locataire. 

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Location saisonnière et meublé de tourisme

La location saisonnière est plutôt un terme commercial utilisé par les agences immobilières, mais pas un terme juridique. La loi et l’administration fiscale évoquent plutôt le meublé de tourisme. 

Ainsi l’article L 134-1-1 du Code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des maisons ou appartements meublés, à l’usage exclusif du locataire, proposés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. 

Que vous utilisiez Airbnb, Leboncoin, Papvacances ou une agence, les mêmes règles du Code du tourisme s'appliquent à votre location.

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Les points communs entre les 3 notions 

Dans tous les cas, on retrouve des points communs dans ces notions : 

• exclusivement une location meublée, 
• à titre exclusif au profit du locataire (donc ce n’est pas une chambre dans votre résidence principale)
• le locataire n’en fait pas sa résidence principale‍
• il reste sur une courte période (nuit, semaine, mois) pour une durée consécutive à un même locataire de moins de 90 jours par client et 120 jours maximum par année civile. 

Bon à savoir : 

Le développement des locations saisonnières haut de gamme incite à se rapprocher des services d’un hôtel. Ainsi, il est très fréquent de mettre le linge de maison à disposition, voire le linge de toilette, et à prévoir un service de ménage en début et fin de séjour touristique. Pour le propriétaire, cela implique un investissement de temps ou le recours à une conciergerie ou une agence immobilière (si elle gère ce genre de prestations), qui impacte la rentabilité locative... 

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Quelles différences au niveau de la mise en location ? 

Les notions de location saisonnière, location de courte durée et meublé de tourisme sont donc proches mais ne se recoupent pas parfaitement. 

En effet, vous pouvez proposer à la location saisonnière : 

• votre résidence principale, quelques semaines par an
• une résidence secondaire, lorsque vous ne l’occupez pas
• investir dans un logement dédié à la location touristique, qui sera un meublé de tourisme classé ou non. 

Attention, si vous dépassez le seuil de 120 jours de location par an, votre résidence principale pourra devenir une résidence secondaire, au moins pour l'administration fiscale et certaines mairies. En effet, de nombreuses communes exigent un numéro d’enregistrement, avant toute mise en location de courte durée.  

Dans tous les cas, vérifiez le règlement de copropriété avant de vous lancer dans ce type de locations ! 

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Bon à savoir : 

La location de courte durée est interdite si vous êtes locataire d’un logement social. Elle s’effectue après autorisation du propriétaire si vous êtes locataire dans le privé. 

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Location courte durée, location saisonnière, meublé de tourisme : les différences fiscales ! 

Toute location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. 

La question de la fiscalité des locations meublées touristiques fait souvent débat à l’assemblée et dans les collectivités territoriales. 

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Classement d’un meublé de tourisme

Vous pouvez faire appel à un organisme agréé pour évaluer le niveau de confort et de prestation de votre location. Ainsi, il délivre un classement de 1 à 5 étoiles, basé sur 133 critères ! Louer un meublé de tourisme classé présente un intérêt pour trouver un locataire mais aussi sur le plan fiscal. 

En effet, si le logement est situé en Zone de revitalisation rurale (ZRR), vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe d'habitation et de taxe foncière. Il faut faire une demande d’exonération auprès du service des impôts du lieu du logement. Le propriétaire doit fournir une déclaration avant le 1er janvier de chaque année, accompagnée des justificatifs. . 

En outre, les revenus locatifs sont imposables au régime micro, après un abattement de 71 %. Le propriétaire n’est donc imposé que sur 29 % des revenus locatifs générés avec un meublé de tourisme classé. Le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 188 700 € de recettes locatives annuelles. (voir le site des impôts). 

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Fiscalité des locations non classées avant 2024

Soit vous déclariez vos revenus locatifs au régime micro-BIC : vous bénéficiez alors d’un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles. 

Soit vous optiez pour le régime réel, en cas de dépassement du seuil ou sur option. Vous déduisez alors toutes les charges, les dépenses et les amortissements du bien immobilier. Cela nécessite de déposer chaque année une liasse fiscale complète (déclaration de résultat, bilan et annexes). Vous pouvez profiter du régime LMNP (loueur de meublé non professionnel) ou LMP (loueur de meublé professionnel) selon vos revenus. 

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Fiscalité des locations non classées depuis la loi de finances 2024

La loi de finances pour 2024 a limité le régime micro-BIC à 15 000 € pour toute location directe ou indirecte de meublés de tourisme ! En outre, l’abattement n’est plus que de 30 % au lieu de 50 %.

L'administration fiscale a dû intervenir pour préciser que les propriétaires auraient la possibilité pour les revenus 2023 de choisir entre l’ancien et le nouveau dispositif. 

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Lire aussi : comment optimiser la fiscalité des locations meublées

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Si cette fiscalité des locations saisonnières se maintient, l’intérêt du classement devient évident. Autre piste  : basculer vers un régime LMNP, avec une location longue durée. 

De nombreuses pistes législatives sont à l’étude pour lutter contre les excès d’une location de courte durée : obligation de réaliser des diagnostics techniques, obligation de déclaration à la mairie et au syndic de copropriété…L’évolution des réglementation fait partie des dossiers à suivre en 2024 ! Le projet de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme sera l’objet de toutes les attentions des propriétaires concernés.  

Pour éviter tout cela, pourquoi ne pas étudier la rentabilité à coûts maîtrisés d’une location longue durée avec Homepilot : la sécurité et la sérénité dans la location ! 

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