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Location longue durée et location courte durée : quelles différences pour bien choisir ?
Quelles différences entre la location longue durée et la location courte durée ? Quelle location est la plus rentable à long terme pour un investisseur ?
Vous investissez dans un logement pour le mettre en location meublée ou non meublée ? Est-il préférable de privilégier la location longue durée ou de tenter la location courte durée ? Comment choisir entre ces deux modes de location très différents. Homepilot vous aide à faire le meilleur choix !
Location longue durée ou location courte durée : de quoi parle-t-on exactement ?
La location longue durée désigne un logement qui devient la résidence principale du locataire, qu’il soit meublé ou non. Cela impose donc que votre locataire vive dans votre logement plus de 8 mois par an.
Ce type de location nécessite la signature d’un bail meublé ou d’un bail nu. Une location meublée classique impose un bail d’un an. Vous devez donc être vigilant dans le choix du locataire.
Par opposition, la location courte durée est destinée à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile dans votre logement. On l’appelle aussi fréquemment location Airbnb, location saisonnière, location touristique. Bref, ce type de location sent bon les vacances.
Vous choisissez aussi vos locataires, mais avec moins de critères de sélection s’ils restent uniquement 3 jours dans votre logement. Attention aux déconvenues. Les fêtes ou les saccages d’appartement ont alimenté les médias et contraint Airbnb à prendre des précautions…
3 points forts de la location longue durée
La location longue durée offre la sécurité
La location longue durée assure une sécurité financière. Vous savez combien vous recevez chaque mois et sur une année. Vous savez aussi combien vous payez d’impôt.
Bien sûr, vous ignorez la durée du bail puisque votre locataire peut partir avec un mois de préavis. Mais cela suffit à trouver un nouveau locataire. Le marché locatif est saturé dans de nombreuses grandes villes de France.
Cette sécurité réside aussi dans la garantie de loyers impayés : vous pouvez vous prémunir contre le risque de loyers impayés et le risque de dégradations, comme le propose Homepilot. Vous louez votre bien immobilier serein !
La location longue durée c’est la stabilité
Votre locataire peut résilier le bail après 2 mois… Mais dans les zones en grande tension locative, il aura plutôt tendance à s’installer pour de nombreuses années.
Qui dit stabilité, dit aussi meilleur entretien de votre logement. Plus vous changez souvent de locataires, plus le bien s’abîme. Plus la location s’établit sur une période courte, moins le locataire est impliqué dans la bonne tenue du bien immobilier.
La location longue durée répond à une utilité sociale
Chacun doit se loger mais tout le monde ne peut pas acheter un bien immobilier. La location meublée ou nue, quelle que soit sa durée, obéit à une utilité.
La crise du logement en France perdure…alors que le tourisme se porte bien. L’offre de logements touristiques de courte durée répond simplement à une nouvelle façon de voyager, une concurrence pour les hôtels et les chambres d’hôtes.
3 points forts de la location courte durée
La liberté de reprendre votre logement à tout moment
Les règles de location longue durée d’un logement vide ou meublé protègent le locataire. Le bailleur garde la possibilité de reprendre son logement uniquement à l’échéance du bail et pour certains motifs.
Avec la location courte durée, vous restez libre de disposer de votre bien immobilier :
- pour le revendre,
- pour y habiter ou y loger toute personne,
- pour changer le mode de location.
Le match location longue durée vs location courte durée
La réglementation
La réglementation des contrats de location est de plus en plus contraignante. Les modèles de baux pour les contrats de longue durée, les pièces justificatives à fournir, les diagnostics techniques peuvent devenir des casse-têtes. Heureusement, il est possible de se faire accompagner dans la gestion locative.
Mais la location touristique est très encadrée dans de nombreuses villes : les mairies des métropoles et du littoral font tout pour limiter les locations Airbnb. La raison : l’essor du tourisme prive les habitants de logements. Aussi, attendez-vous à ne pas pouvoir louer toute l’année ou à devoir obtenir une autorisation de changement d’usage du logement en local commercial.
Le rendement locatif
Le loyer pour une même durée est supérieur en location courte durée. En zone tendue, aucun encadrement de loyer n’existe pour la location saisonnière !
Mais attention le rendement locatif s’apprécie sur le long terme. Vous devez prendre en compte plusieurs facteurs importants :
- la vacance locative : la durée d’un bail classique et la tension locative jouent en faveur de la location longue durée. Combien de jours par mois sur une année louerez-vous votre appartement ou votre maison en location saisonnière ?
- les frais annexes : la location courte durée impose un ménage fréquent, à chaque changement de locataires, des frais de blanchisserie, le paiement des charges locatives (non répercutables sur le touriste), une qualité d’ameublement digne d’un complexe hôtelier.
- le temps disponible : la gestion des baux saisonniers est chronophage avec la gestion du planning, la perception et le versement de la taxe de séjour, l’accueil des locataires de passage, la gestion des incidents et des dépannages. Vous pouvez déléguer tout cela à une conciergerie ou à une agence spécialisée mais cela impacte fortement votre rendement locatif.
Pour apprécier le rendement locatif réel, faites vos calculs sur une année en prenant en compte non seulement toutes les recettes mais surtout toutes les dépenses !
La fiscalité de la location
La fiscalité de la location non meublée et de location meublée, de courte durée ou de longue durée est complexe. Nous vous invitons à vous rapprocher d’un professionnel.
En location non meublée, vous déclarez des revenus fonciers imposables :
- en régime micro-foncier : pour les revenus inférieurs à 15 000 € par an, un abattement de 30 % s’applique automatique pour déduire les charges
- en régime réel : si vous dépassez ce seuil ou si vous optez pour le régime réel, vous déduisez vos charges et dépenses de vos revenus fonciers.
En location meublée longue durée, vous déclarez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
- en régime micro-BIC : pour les revenus inférieurs à 77 700 € par an, un abattement de 50 % s'applique.
- en régime réel : si vous dépassez ce seuil ou sur option, vous déduisez vos charges et dépenses de vos revenus et pouvez amortir l’achat du bien. Le régime LMNP / LMP nécessite toutefois de réaliser une déclaration de résultat avec une liasse fiscale complète.
Attention à la location meublée touristique : la loi de finances pour 2024 change les seuils (15 000 € maximum) et abattements (30 % au lieu de 50 %, sauf pour les meublés de tourisme classés situés en zone tendue). Cette fiscalité devrait faire l’objet de nouvelles modifications prochainement.
Ainsi, la location courte durée risque de connaître une baisse d'attractivité entre une réglementation exigeante et une fiscalité moins complaisante. Chez Homepilot, le choix est fait : la location longue durée s’impose en toute quiétude avec des services 100 % en ligne et 100 % pratique.
N'hésitez plus : contactez Homepilot !
Pour plus d'informations concernant la fiscalité de la location vide et de la location meublée : https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-vide-de-meubles
https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-meublee
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Questions fréquemment posées
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