LMNP : le guide complet du loueur de meublé non professionnel

La location meublée offre de nombreux avantages pour le bailleur, en particulier un régime fiscal spécifique. Devenir loueur en meublé non professionnel, plus connu sous son acronyme LMNP, permet de déduire les charges et de pratiquer l’amortissement du logement. Qu’est-ce qu’un LMNP ? Quels avantages et inconvénients à ce régime ? Quel avenir pour ce statut ? Homepilot vous explique tout. 

Qu'est ce qu'un LMNP ?

Définition 

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un bailleur de logements meublés, soumis à un régime réel sur le plan fiscal. 

Le statut LMNP s’applique aussi bien aux locations saisonnières qu’aux locations meublées de longue durée, aux biens locatifs dans l’ancien comme dans le neuf. 

Pour être LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes : 

• des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € ; 
• ces revenus représentent moins de 50 % de l’ensemble des revenus d’activité de votre foyer fiscal. 

Par exemple, vous louez un appartement 2000 € par mois, soit 24 000 € par an. Toutefois, les autres revenus de votre foyer fiscal (salaire de chacun de 2 000 € imposable par mois) représentent 48 000 €. Vous relevez du régime LMNP. 

Bon à savoir : 

La location meublée nécessite de respecter les règles de décence et de consistance prévues par la loi. Aussi, le bien doit être à usage d’habitation, décent, meublé avec le mobilier et les équipements minimum du décret du 31 juillet 2015). Enfin, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée dans l’immeuble. 

‍

Quelle différence avec le LMP ?

Si vous dépassez les conditions ci-dessus, vous êtes considéré LMP loueur de meublé professionnel. 

3 différences essentielles existent entre LMNP et LMP : la gestion des déficits, la plus-value lors de la revente du bien loué, la protection sociale. 

‍

Le déficit en LMP et en LMNP

Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans, uniquement sur les revenus LMNP.

Les déficits retirés d'une location meublée professionnelle sont déductibles du revenu global sans limitation de montant. Si un excédent de déficit existe, il est reportable pendant 6 ans. 

‍

L’imposition de la plus-value

Le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers lors de la vente du logement mis en location. Plus particulièrement, il profite de l’abattement par année de détention. 

Le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles, soit une imposition de 30 % au titre du PFU (prélèvement forfaitaire unique) avec de nombreux cas d’exonération. En particulier, si les revenus sont inférieurs à 90 000 € par an et que le régime LMP est actif depuis plus de 5 ans, l’exonération de la plus-value est totale ! 

‍

La protection sociale en LMNP et LMP

Le LMNP paie des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur ses revenus locatifs imposables. 

En location meublée professionnelle, vous payez des cotisations sociales, comme pour toute activité professionnelle. 

‍

Quels sont ses avantages / inconvénients ?

‍

Les avantages du LMNP

‍

Un régime fiscal attractif

Le principal avantage du LMNP est son régime fiscal. En effet, en optant pour un régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges locatives, comme c’est le cas pour tout régime réel d’un investissement locatif. 

Mais l’avantage fiscal réside surtout dans la possibilité d’amortir le coût d’achat du bien immobilier et des équipements durables. 

En outre, il est possible sous conditions de : 

• récupérer la TVA sur les résidences de services, 
• reporter son déficit pendant 10 ans sur les revenus LMNP, 
• bénéficier des plus-values des particuliers. 

‍

Un dispositif LMNP large

La location meublée non professionnelle s’applique à tout type de local d’habitation, y compris un investissement en résidence de services, dans le neuf comme dans l’ancien. 

Aucune limitation géographique n’est prévue, aucun plafonnement de loyers ni des ressources du locataire ou du propriétaire bailleur. Par rapport à d’autres dispositifs d’incitation fiscale, le régime LMNP se veut donc très ouvert. 

‍

Les inconvénients du LMNP 

‍

Le formalisme

En premier lieu, un loueur en meublé non professionnel doit s’inscrire comme tel auprès du registre national des entreprises (RNE). 

Ensuite, chaque année, le bailleur doit déposer une liasse fiscale complète (déclaration de résultat, bilan et annexes). Cela nécessite de tenir une comptabilité, de conserver toutes les factures et les justificatifs. 

‍

L’évolution du régime ? 

Le principal inconvénient du LMNP est actuellement l’incertitude quant au maintien des avantages fiscaux du régime. Chaque loi de finances est une épée de Damoclès sur la tête des bailleurs. Il est fort possible que demain un changement concerne l'abattement en micro-BIC ou que les amortissements pratiqués ne soient plus possibles. Une proposition de réintégration des amortissements au moment de la vente, visant à renforcer la plus-value imposable a finalement été rejetée dans la loi de finances pour 2025. Un dossier à suivre… 

‍

Comment devenir LMNP en 3 étapes ?

‍

Étape 1 : acquérir un bien ! 

C’est une évidence mais vous devez être propriétaire d’un logement meublé, disponible à la location ! 

Au-delà du régime fiscal, prenez le temps de sélectionner votre bien immobilier en privilégiant la localisation et l’attractivité. Réalisez une étude sur le marché immobilier et le marché locatif local. 

‍

Étape 2 : s’immatriculer en tant que LMNP

Vous devez ensuite dans les 15 jours de la mise en location vous immatriculer auprès du RNE, grâce au formulaire POi. En réalité, désormais, vous effectuez toutes les démarches en ligne sur le site de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Vous obtenez un numéro SIRET à reporter ensuite dans toute déclaration LMNP.

‍

Étape 3 - déclarer son résultat

Chaque année, vous complétez une déclaration de résultat, un bilan et toutes les annexes, comme le font les sociétés ! C’est la complexité du régime LMNP, inévitable pour suivre les amortissements pratiqués et les charges déduites. 

Si vous n’avez aucune notion de comptabilité, il est possible de faire appel aux services d‘un expert-comptable. Des sites spécialisés facilitent la déclaration LMNP, en remplissant simplement le montant des factures. Ils établissent la déclaration 2031 et ses annexes et les transmettent aux services fiscaux. 

‍

Bon à savoir : 

Désormais, tout propriétaire doit déclarer dans son espace personnel des impôts l’occupation de chaque  bien immobilier, le nom des locataires et, sans doute bientôt, le montant des loyers. 

‍

Les points clés de la fiscalité en LMNP

La location meublée génère des loyers imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas en revenus fonciers comme en location nue. Ensuite, la fiscalité en LMNP dépend du choix du régime micro ou du régime réel. 

‍

Le régime micro-BIC

Un loueur en meublé non professionnel peut choisir le régime micro-BIC pour se simplifier la vie. Il n’a alors aucune déclaration à faire et se contente de reporter le montant des revenus locatifs encaissés au sein de sa déclaration de revenus annuelle. 

‍

Pour les revenus 2024

En location longue durée, les revenus doivent être inférieurs à 77 700 € et vous bénéficiez d’un abattement de 50 %. 

La location de meublés de tourisme classés bénéficie d’un plafond de 188 700 € et un abattement forfaitaire de 71 % sera appliqué par l'administration fiscale. Dans les zones B2 et C, un abattement supplémentaire de 21 % s’applique sous conditions. 

La loi de finances pour 2024 a baissé le plafond à 15 000 € pour la location de courte durée de meublés de tourisme non classés. L’abattement, lui, chute à 30 %. 

‍

Pour les revenus 2025

La loi Le Meur, (aussi appelée loi anti-airbnb) a été promulguée le 19 novembre 2024. Après une longue bataille de deux ans, la loi n° 2024-1039 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale est actée ! 

Concrètement, l’abattement sur les revenus locatifs baisse : 

• de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de revenus annuels à 77 700 €
• de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond de revenus à 15 000 €. 

Et encore, il faudra attendre la loi de finances pour 2025 pour savoir si d’autres mesures modifient le régime micro-BIC des loueurs en meublés non professionnels. 

‍

Le régime réel

Pour l’instant, le régime réel n’est pas impacté par les nouvelles mesures, qui visent à limiter l’essor des locations Airbnb dans certaines villes. 

‍

L'option

Or, c’est justement l’adoption du régime fiscal réel qui s’avère attractif pour un LMNP. L’option pour le régime réel simplifié est possible dès l'immatriculation de votre activité de loueur en meublé non professionnel ou à tout moment en adressant un courrier de levée d’option avant l’envoi de votre liasse fiscale. 

‍

Les charges déductibles

Le bénéfice taxable se calcule selon les règles des BIC, soit celles des entreprises. Ainsi, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :

• les factures d’entretien et de réparations,
• les impôts (taxe foncière),
• les frais de gestion (comme la gestion locative confiée à un professionnel), 
• les assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés),
• les honoraires (expert-comptable, avocat en cas de litige),
• les intérêts d’emprunt, 
• les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux d’habitation. 

‍

Les amortissements

En outre, vous pouvez déduire les amortissements pratiqués sur les logements, le matériel et le mobilier (pour une valeur de plus de 600 € TTC), les travaux réalisés. 

Cet amortissement se pratique par composant et hors valeur du terrain. En pratique, vous devez définir dans votre prix d'acquisition, quel pourcentage représente le gros-oeuvre, la toiture, l’électricité, etc. Puis, pour chaque composant, l’administration fiscale admet une durée d’amortissement spécifique. Par exemple, 15 ans pour l’électricité et 30 ans pour le gros-oeuvre.  

Attention, cette pratique des dotations aux amortissements est assez complexe et sensible. Il est donc conseillé de faire appel à un expert-comptable pour la mise en place de votre comptabilité LMNP. Les pratiques diffèrent selon le type de bien et leur localisation…

Le résultat final taxable est alors bien souvent un bénéfice réel proche de zéro, voire un déficit ! Le régime LMNP permet donc de ne pas payer d’impôt (ou très peu) sur les revenus locatifs de votre location meublée. En revanche, l’investissement en LMNP ne permet pas de diminuer votre revenu fiscal imposable global ! Vous pourrez déduire le déficit éventuel de vos revenus LMNP des 10 années suivantes.  

‍

Voici les points clés du loueur de meublé non professionnel. En tant que bailleur, vous pouvez vous simplifiez la vie en confiant la gestion locative de vos biens immobiliers à un professionnel. Si vous êtes au régime réel, les frais de gestion sont déductibles de votre base d’imposition, tout comme l’assurance loyers impayés ! Contactez Homepilot maintenant : toute la gestion locative s’effectue en ligne, mais à tout moment nos équipes sont là pour vous accompagner. 

‍