Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est assujetti à plusieurs impôts, notamment la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette taxe territoriale s’impose pour toute location meublée, sauf en cas d’exonération et cela, quel que soit le régime fiscal choisi. Nos explications.
Qu'est-ce que la CFE ?
Définition
La cotisation foncière des entreprises (CFE) constitue, avec la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la contribution économique territoriale (CET).
Cet impôt local remplace depuis 2010 la taxe professionnelle et finance les collectivités territoriales françaises.
Si votre activité génère plus de 152 500 € de revenus locatifs hors charges par an, vous pouvez également être redevable de la CVAE…
Qui est redevable de la CFE ?
La CFE est due par toute entreprise et toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, à titre habituel en France. A ce titre, un bailleur sous le statut LMNP est redevable de la CFE.
L’article 1447 du Code général des impôts (CGI) relie d’ailleurs expressément l'activité de location meublée aux activités professionnelles soumises à la CFE. Peu importe que le loueur soit en LMNP ou en LMP.
La CFE concerne donc toute personne qui loue un bien meublé, quel que soit le régime fiscal choisi (régime micro-BIC ou régime réel).
Notez qu’une mise à jour de la doctrine fiscale le 8 novembre 2023 soumet à la CFE, à partir de 2024, les propriétaires de biens dans une résidence de services (pour étudiants, personnes âgées ou tourisme). Auparavant, seul le gestionnaire de l’activité était redevable de la cotisation.
Il est donc important de tenir compte du montant de la CFE pour bien évaluer la fiscalité du LMNP.
Quel montant de CFE payer pour un loueur de meublé non professionnel (LMNP) ?
Comment déclarer la CFE en LMNP ?
La déclaration de votre activité de LMNP ou LMP constitue le fait générateur de la CFE. Dès la réception de votre numéro SIRET, le service des impôts des entreprises (SIE), informé de la création, vous adresse un formulaire 1447 (déclaration initiale de CFE) que vous devez compléter, une seule fois.
Vous n’avez pas à effectuer de déclaration annuelle de CFE, mais vous devrez régler la CFE chaque année !
Vous devrez compléter un formulaire lors de tout nouvel investissement locatif compris dans votre activité de LMNP. Toutefois, si vous louez plusieurs appartements, dans plusieurs villes, vous devrez payer une seule CFE pour votre établissement principal.
Comment calculer la CFE pour un LMNP ?
L’assiette de la CFE est la valeur locative du bien (identique à celle utilisée pour le calcul de la taxe foncière).
Le montant de la CFE se détermine ensuite en multipliant cette base imposable par un taux d’imposition fixé par chaque commune. Ce taux dépend de nombreux facteurs tels que le nombre d’entreprises implantées dans la commune.
Une cotisation minimum existe dans chaque commune, en fonction du chiffre d’affaires de l’année N-2.
Une base minimale s'applique pour le calcul de la CFE. Par exemple, si vos revenus locatifs sont compris entre 10 000 et 32 600 €, la base minimale de CFE 2025 varie entre 243 € et 1 158 € selon la ville.
Astuce : pour connaître le taux d’imposition de votre commune, utilisez l’accès aux données du ministère de l’Économie (https://data.economie.gouv.fr/pages/fiscalite-locale-entreprises/).
La CFE est due pour une activité exercée au 1er janvier de l’année. Ainsi, si vous démarrez votre activité de loueur de meublé le 1er mars 2025, vous n’êtes pas redevable au titre de l’année 2025.
Comment payer la CFE ?
Vous devez créer un compte professionnel sur le site impots.gouv.fr. En effet, vous recevrez un avis d’imposition à la CFE de manière dématérialisée.
Le montant de CFE est à régler au plus tard le 15 décembre de chaque année. Vous pouvez payer la cotisation en ligne ou opter pour un paiement mensuel ou un prélèvement à l’échéance. Ainsi, vous serez certain de ne pas oublier la date limite.
Si le montant de CFE de l’année précédente excède 3 000 €, vous avez une obligation de paiement d'un acompte égal à 50 % avant mi-juin.
Bon à savoir :
Si vous êtes LMNP au régime réel, le montant de la CFE est déductible de vos revenus locatifs.
Quelles sont les exonérations de CFE en LMNP ?
Bonne nouvelle, il existe de nombreux cas d’exonération de CFE. Ces exonérations sont temporaires ou non, de plein droit ou laissées à l'appréciation de chaque commune. Des conditions d'exonération s'appliquent que soit pour toutes les entreprises ou pour les LMNP et LMP.
Les exonérations générales de CFE
- Un loueur de meublé ne paie pas de CFE s’il encaisse moins de 5 000 € de recettes locatives (article 1647 D du CGI).
- Aucune CFE n’est due sur une location occasionnelle d’une partie de votre habitation personnelle, résidence principale ou résidence secondaire.
- De la même manière, pas de CFE si vous louez une partie de votre résidence principale à un prix raisonnable à un locataire qui y établit sa résidence principale.
Les exonérations facultatives de CFE
Ces exonérations sont de plein droit, sauf en cas de délibération contraire d’une commune :
- La location d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire en meublé de tourisme.
- La location d’une partie de son logement personnel en dehors des cas évoqués ci-dessus.
Les exonérations temporaires de CFE
L’année de la création de l’activité, vous bénéficiez d’une exonération temporaire de CFE, quelle que soit la date de création.
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