Statut LMNP : tout comprendre pour devenir loueur de meublé

Vous voulez mettre en location un bien immobilier ? Le statut LMNP (loueur de meublé non professionnel) est-il fait pour vous ? Quelles sont les conditions et les avantages de ce statut spécifique ? Comment adopter le régime LMNP et comment y mettre un terme ? Homepilot vous explique tout, pour faire le bon choix avant de vous lancer dans un investissement locatif. 

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Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur de meublé non professionnel offre au bailleur la possibilité de louer des logements meublés à tout type de locataire. 

Le statut LMNP intéresse de nombreux investisseurs locatifs en raison de ses avantages fiscaux. En effet, en adoptant un régime réel d’imposition des revenus issus de la location, le bailleur peut déduire toutes ses charges et amortir le bien. Ainsi, il diminue l’imposition des loyers perçus. 

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Quelles conditions remplir pour avoir le statut de LMNP ?

Plusieurs conditions se cumulent pour obtenir le statut LMNP, que ce soit au niveau du bien ou des revenus. 

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Un logement meublé

Cela peut paraître évident mais le statut LMNP est réservé aux locaux d’habitations meublés mis en location. Un logement meublé doit répondre aux critères de décence issus du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste du mobilier nécessaire. 

Le logement peut être loué à l’année comme résidence principale du locataire ou proposé en location saisonnière (meublé de tourisme). Il est même possible de louer une chambre de sa résidence principale. 

Investir en LMNP peut se faire avec un programme immobilier neuf ou par l'acquisition d'un logement dans l'ancien.  

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Bon à savoir : 

Vérifiez que le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée dans votre immeuble ! 

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Un plafond de revenus

Le statut LMNP est réservé aux propriétaires qui ne dépassent pas l’un des plafonds suivants : 

• 23 000 € de recettes locatives par an ; 
• des revenus locatifs inférieurs à 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Autrement dit, les loyers représentent moins que les autres revenus du foyer. 

Exemple : Chaque membre d’un couple gagne 2 000 € par mois et loue un appartement 2 000 €. Il perçoit 24 000 € de loyers sur une année mais dispose de revenus salariaux à hauteur de 48 000 €. Les revenus locatifs sont inférieurs à 50 % de l’ensemble des revenus (48 000 + 24 000 = 72 000 € / 2 = 36 000 €). Le statut LMNP est donc possible. 

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Quels sont les avantages de ce statut ?

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Les avantages financiers

Premier avantage : la location meublée offre des perspectives de loyers plus élevés que la location nue. En outre, un bail meublé s’établit sur une période plus courte de 12 mois reconductible (sauf baux spécifiques). 

En cas de revente, les investisseurs immobiliers privilégient les logements meublés, laissant espérer un potentiel de plus-value immobilière. Notez que le statut de loueur de meublé non professionnel vous permet de bénéficier du régime des plus-values personnelles (et non pas professionnelles). 

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Les avantages fiscaux

Le principal avantage du statut LMNP est fiscal. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, générant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. 

Vous déclarez les revenus locatifs selon le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. La fiscalité des LMNP offre des avantages en optant pour ce régime réel, quel que soit le montant des revenus locatifs : 

• La déduction des charges et intérêts d’emprunt : vous pouvez déduire les charges liées à la location meublée telles que frais de gestion locative, frais d’entretien ou encore les intérêts de votre crédit immobilier. 
• L’amortissement en LMNP : vous pouvez pratiquer des amortissements par composant de l’appartement (hors valeur du terrain), ainsi que l’amortissement du mobilier. Ce mécanisme complexe nécessite l’intervention d’un expert-comptable ou de solides connaissances comptables. 

​En contrepartie, la déclaration des revenus devient plus complexe avec l'obligation de déposer une liasse fiscale annuelle complète (bilan, déclaration de résultat et annexes). 

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Quelles différences avec d'autres statuts ?

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LMNP et LMP

Si vous dépassez les plafonds ci-dessus, vous relevez automatiquement du statut LMP (loueur en meublé professionnel). Quelles différences entre LMNP et LMP ? Le régime fiscal est similaire avec la déduction des charges, des intérêts d’emprunt et la pratique des amortissements. 

Les différences entre LMNP et LMP apparaissent dans : 

• L’imputation du déficit éventuel : en LMP, le déficit s’impute sur le revenu global ; en LMNP, il s’impute sur les futurs bénéfices pendant 10 ans. 
• L’imposition de la plus-value à la revente : exonération des plus-values inférieures à 90 000 € pour un LMP inscrit depuis plus de 5 ans ; régime des plus-values des particuliers pour le LMNP.  
• L’assiette de l’IFI (impôt sur le fortune immobilière) : en LMP, la valeur du bien peut être exclue de l’assiette de l’IFI sous conditions. 
• Les cotisations sociales peuvent atteindre 40 % du bénéfice pour le LMP tandis qu’elles se limitent à 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG-CRDS) en LMNP. 

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LMNP et location nue

Le choix entre le location nue et la location meublée s'établit en premier lieu en fonction du marché immobilier locatif. 

Sur le plan fiscal, la location nue génère des revenus fonciers. Le propriétaire peut imputer son déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) sur son revenu global à hauteur de 10 800 € (source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier). 

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Comment adopter le statut de LMNP ? 

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Devenir loueur de meublés non professionnel dès la mise en location 

Dès que votre bien immobilier acquis est prêt, vous pouvez effectuer une déclaration LMNP. 

Anciennement appelée formulaire Poi, cette déclaration initiale de votre activité de loueur de meublé non professionnel correspond à une immatriculation au registre national des entreprises (RNE) et à l'attribution d’un numéro SIRET. 

Ces démarches s’effectuent désormais exclusivement en ligne sur le guichet unique des formalités d’entreprise, accessible depuis le site de l’INPI. 

Bon à savoir : le code APE est 6820A - location de logements. 

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Changer de statut 

Vous louez un appartement vide et souhaitez le transformer en meublé ? A tout moment, il est possible de s’immatriculer sous le statut LMNP, avec un numéro SIRET. 

Officiellement, la déclaration Poi doit intervenir dans les 15 jours suivant la mise en location du meublé. Toutefois, l'administration fiscale fait preuve de souplesse par rapport à ce délai. 

Dès l'immatriculation finalisée, pensez à créer un espace professionnel sur le site des impôts. Cela vous permet de régler la CFE en LMNP, même si vous en serez exonéré la première année d’activité. 

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Est-il possible de clôturer son statut de LMNP ?

En cas de cessation de votre activité de loueur de meublés non professionnel, vous devez effectuer une démarche de radiation auprès du guichet unique dans les 30 jours. 

L’imposition du résultat depuis le dernier exercice clos est alors immédiate. Cela suppose donc de fournir une liasse fiscale au régime réel. 

L’investissement locatif est un excellent moyen de préparer sa retraite, de préparer un patrimoine à transmettre à ses enfants ou d’augmenter ses revenus. Confiez votre bien à Homepilot, le spécialiste de la gestion locative. Nous gérons tous les aspects de la mise en location à la gestion de l’entretien. Avec notre offre 100 % en ligne, il est facile de piloter votre location où que vous soyez à tout moment.