Le diagnostic de performance énergétique (DPE) continue de faire parler de lui. Ce document est un pilier du dossier de diagnostics obligatoires pour la mise en location comme pour la vente. Quelles sont les exigences en matière de DPE pour un contrat de location ? Que se passe-t-il si votre logement arbore une mauvaise classe énergétique ? Quelles obligations pour le bailleur ? Homepilot fait le point sur le DPE d’une location.
Qu’est-ce que le DPE pour un logement en location ?
Les principes fondamentaux du DPE
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, informe propriétaire et locataire sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement.
Un DPE doit contenir :
- l'identification du bâtiment avec un descriptif ;
- la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
- l’évaluation des dépenses annuelles ;
- le classement du bien, de A (logement économe) à G (logement énergivore) ;
- des indications sur les énergies renouvelables utilisées, l’isolation et les schémas de déperdition thermique.
Le diagnostic de performance énergétique réalisé depuis le 1er juillet 2021 a une durée de validité de 10 ans. Réalisé avant cette date, vous devez faire un nouveau DPE pour toute mise en location depuis le 1er janvier 2025.
Suite aux nombreuses critiques relatives au mode de calcul du DPE, les seuils des étiquettes E et F sont réévaluées pour les logements d’une surface inférieure à 40 m2 et les logements situés à plus de 800 mètres d’altitude.
Bon à savoir :
Le coût du DPE est à la charge du bailleur. Les tarifs des diagnostics sont libres et peuvent donc varier selon les diagnostiqueurs.
Historique du DPE
La première version du DPE date de 2004. C’est en 2010 que le DPE devient obligatoire pour la mise en location (loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite Grenelle II).
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a rendu le DPE opposable aux bailleurs. En 2019, les informations contenues dans le DPE deviennent plus lisibles. Face aux critiques sur la fiabilité des diagnostics, une refonte de la méthode de calcul intervient en juillet 2021. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 accélère le calendrier des logements interdits à la location.
De nombreux arrêtés modifient ensuite à la marge les modalités, notamment de calcul du diagnostic.
Les articles L 126-26 à 126-33 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) et les articles R 126-15 à 126-29 du même code organisent la réglementation applicable au DPE.
DPE et location : quand est-ce obligatoire ?
Le DPE est obligatoire pour les logements mis en location en France métropolitaine, mais pas encore en Outre-mer.
Le diagnostic concerne tous les bâtiments clos et couverts : locaux d’habitation, locaux commerciaux, locaux professionnels, etc.
Le DPE est annexé au bail des locaux d’habitation, sauf le bail rural et le contrat de location saisonnière. Ce document est obligatoire lors de la signature du bail initial comme de son renouvellement. Il fait partie du DDT (dossier de diagnostics techniques).
Attention aux meublés de tourisme ! Depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez plus proposer un logement classé F ou G en location touristique. Or, pour le savoir, vous devez avoir réalisé un DPE en amont !
En outre, le DPE est tenu à la disposition de tout candidat locataire. Il doit donc être établi dès la volonté de mettre son bien en location.
En complément, la classe énergie du DPE doit figurer sur l’annonce immobilière de mise en location, le cas échéant. Depuis le 1er janvier 2022, une passoire thermique, un logement classé G ou F doit mentionner leur consommation excessive.
Interdiction de location d’un logement énergivore
La loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat a ajouté une condition à la décence d’un logement exigée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, un seuil maximal de consommation d’énergie finale est requis. L’entrée en vigueur progressive de cette mesure équivaut à interdire la mise en location d’un logement énergivore.
Par conséquent, une interdiction de mise en location des logements concerne :
- depuis le 1er janvier 2025, la classe G du DPE ;
- à compter du 1er janvier 2028, la classe F du DPE ;
- à compter du 1er janvier 2034, la classe E du DPE.
Obligations du bailleur en matière de DPE
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne remet pas en cause la validité du bail en cours sur un logement non décent.
En revanche, le juge peut contraindre le bailleur, à la demande du locataire, à :
- réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration de la performance énergétique ;
- réduire ou suspendre le loyer ;
- indemniser le préjudice subi par le locataire.
À tout moment du bail, le locataire peut demander la mise aux normes de décence du logement ! Le propriétaire dispose alors de 2 mois pour répondre. Faute d’accord, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie. Le locataire peut aussi décider de saisir le tribunal.
Le juge ne peut toutefois pas ordonner de travaux de performance énergétique si le bien est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales ou si le propriétaire ne parvient pas à obtenir l’autorisation de sa copropriété.
Responsabilité du bailleur
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable au bailleur. Ainsi, sa responsabilité contractuelle peut être engagée en cas d’erreur sur le DPE. Le locataire peut demander la réparation intégrale du préjudice subi du fait du DPE erroné, comme une surconsommation de chauffage ou des travaux rendus nécessaires.
Le bailleur peut en retour engager la responsabilité du diagnostiqueur, qui doit bénéficier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle.
Attention, les recommandations de travaux qui accompagnent le DPE n’ont qu’une valeur informative et ne peuvent engager la responsabilité ni du diagnostiqueur, ni du bailleur.
Bon à savoir :
L’absence de DPE ou de respect des obligations d’information du bailleur dans les annonces immobilières est passible d’une sanction : amende d’un montant maximum de 3 000 €.
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