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LMNP ou LMP : quel statut pour votre investissement locatif ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP) concernent les bailleurs de locaux d'habitation meublés. Les conditions pour adopter un statut diffèrent, ainsi que les conséquences, notamment fiscales. Changer de statut, passer de LMNP à LMP, n’est pas une option. Le tour d’horizon complet des statuts de loueur en meublé.
Quelles conditions pour devenir LMNP ou LMP ?
Pour être LMP, vous devez réunir les deux conditions suivantes, d’après l’article 155 IV 2 du Code général des impôts (CGI) :
- générer des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € ;
- ces revenus sont supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal. Ces autres revenus imposables au titre de l’impôt sur le revenu (IR) sont les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de la location meublée, les bénéfices non commerciaux (BNC) ou agricoles (BA), les revenus des gérants et associés.
Important : Pour les investisseurs expatriés et non-résidents, les revenus locatifs se comparent aux autres revenus d’activité imposables en France.
Si l’une des conditions fait défaut, vous relevez du statut de LMNP.
En clair, l’activité de location meublée doit être la ressource principale du foyer. Par exemple, un couple loue deux appartements 1 500 € charges comprises chacun, soit des revenus locatifs de 36 000 € par an. Ses autres revenus sont constitués de salaires à hauteur de 30 000 € par an. Le bailleur est donc considéré comme loueur en meublé professionnel.
Le statut LMNP ou LMP s’applique alors pour toutes les locations meublées du foyer fiscal. Vous ne pouvez pas décider d’adopter le statut LMP pour un bien et le statut LMNP pour un autre bien.
Bon à savoir :
La location meublée professionnelle ou non professionnelle concerne les locaux d’habitation meublés, à titre de résidence principale ou non. Ainsi, la location saisonnière peut entrer dans le champ des LMNP et LMP. Le bien loué doit présenter les caractères de décence et le mobilier suffisant (décret du 31 juillet 2015).
LMNP vs LMP : quelles différences ?
Il n’existe aucune différence concernant les biens mis en location.
Aucune différence n’apparaît non plus concernant le régime fiscal des LMNP et LMP. En effet, LMNP et LMP peuvent opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel, en fonction du seuil de revenus locatifs. Les deux statuts octroient des avantages fiscaux certains.
Les principales différences concernent la fiscalité applicable lors de la revente du logement (imposition de la plus-value), le régime social du loueur, la gestion des déficits tirés de l’activité de location et l’imposition au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Gestion du déficit en LMNP et en LMP
Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire les charges (frais d'entretien, frais de gestion locative, etc.) et de pratiquer un amortissement de la valeur du bien, du mobilier et des travaux d’amélioration.
Il peut résulter de ces déductions un résultat négatif ou déficit, dont le sort dépend du statut de loueur en meublé :
- Le LMNP peut imputer le déficit sur le résultat de même nature (les seuls revenus de la location meublée) pendant 10 ans.
- Le LMP peut imputer le déficit sur son revenu global sans limite. Si un excédent de déficit apparaît, le bailleur peut le reporter sur son revenu global pendant 6 ans.
Imposition des plus-values immobilières
Si vous réalisez une plus-value lors de la revente du bien immobilier auparavant mis en location meublée, l’imposition de la plus-value est traitée différemment selon le statut :
- Le LMNP est imposé au titre des plus-values des particuliers. Il bénéficie des abattements et exonérations selon la durée de détention du bien (exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans). La plus-value imposable se voit appliquer un taux d’IR de 19 % et de prélèvements sociaux de 17,2 %, ainsi qu’une surtaxe variable entre 2 et 6 % si la plus-value imposable excède 50 000 € (article 200 B du CGI).
- Le LMP est imposé au titre des plus-values professionnelles, à court terme (moins de 2 ans, IR et cotisations sociales) ou à long terme (Flat tax de 30 %). Si l’activité de LMP est exercée depuis plus de 5 ans, la plus-value bénéficie d’exonération selon son montant, variable selon que le bien est un meublé de tourisme ou non.
Toutes les règles fiscales sur la location meublée professionnelle et non professionnelle se retrouvent dans le Bulletin officiel des impôts BOI-BIC-CHAMP-40-20.
Attention : l’article 24 de la loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements pratiqués par le LMNP lors du calcul de la plus-value. Cela entraînera une augmentation de la plus-value imposable pour le contribuable.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Le loueur en meublé non professionnel déclare la valeur du bien dans l’assiette de l’IFI.
Le loueur en meublé professionnel peut bénéficier d’une exonération d’IFI sur ce bien à plusieurs conditions :
- La location meublée représente l’activité principale du contribuable.
- Les revenus nets issus de l’activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels.
Régime social des LMNP et LMP
- En LMP, des cotisations sociales comprises entre 35 et 40 % s’appliquent, avec un forfait minimum de 1 145 €.
- Des prélèvements sociaux (17,2 % de CSG-CRDS) s’appliquent sur les revenus locatifs du LMNP. Attention en cas de location saisonnière, si les revenus excèdent 23 000 €, les cotisations sociales s’appliquent selon le même taux qu’avec le statut LMP.
Comparaison LMNP et LMP
Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques, points communs et différences pour comparer les deux statuts en un clin d'œil.
Comment passer de LMNP à LMP ?
Vous ne choisissez pas votre statut de loueur en meublé. En fonction des revenus locatifs et des autres revenus du foyer, vous appartenez obligatoirement à l’une ou l’autre des catégories.
Lorsque vous dépassez les seuils, vous basculez du statut LMNP au statut LMP. Cela n’entraîne pas la fermeture de votre activité et la création d’une nouvelle.
En revanche, les conséquences sociales et fiscales sont importantes et doivent être bien anticipées.
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