Plusieurs formalités concernent le loueur en meublé non professionnel (LMNP). En premier lieu, sa déclaration de début d’activité. Mais l’essentiel et la complexité concernent la déclaration LMNP des revenus. Chaque année, le bailleur dépose une liasse fiscale complète comme pour une société ! Enfin, d’autres déclarations et formalités annexes méritent quelques lignes d’explication. Le point complet sur toutes les déclarations LMNP.
Déclaration de début d’activité
La première étape consiste à vous déclarer en loueur de meublé non professionnel auprès de l’INPI. Depuis le 1er janvier 2023, cet organisme gère toutes les formalités d’immatriculation des entreprises françaises.
Le LMNP doit remplir le formulaire POi (Cerfa 11921*5) directement en ligne sur le site de l’INPI pour se voir attribuer un numéro SIRET.
La déclaration de début d’activité en LMNP se fait dans les 15 jours suivant la date de début de votre activité de loueur en meublé. Même si vous ne respectez pas ce délai, effectuez votre déclaration de début d’activité au plus vite.
Par défaut, vous exercez votre activité de location non professionnelle en tant qu’entrepreneur individuel. Ceci concerne les couples mariés sous le régime de la communauté. En revanche, si vous êtes en union libre ou sous un régime de séparation de biens, vous relevez de l’indivision et devez faire votre déclaration LMNP avec un formulaire FCM.
Lors de cette immatriculation, plusieurs choix fiscaux sont déjà à réaliser : régime micro-BIC ou régime réel simplifié, TVA, etc.
LMNP : la déclaration d’impôt sur les revenus perçus
La fiscalité LMNP offre plusieurs options, principalement le régime fiscal micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel simplifié.
La déclaration d’impôt LMNP au régime micro-BIC
La déclaration des revenus locatifs sous un régime micro-BIC est très simple : vous complétez une déclaration annexe (formulaire 2042 C PRO) avec votre déclaration de revenus habituelle 2042. Cette déclaration en ligne s'effectue dans les mêmes délais que votre déclaration 2042 (soit mai-juin de chaque année).
En ligne, vous sélectionnez le cadre “professions non salariées” et la rubrique “revenus des locations meublées non professionnelles”, puis “régime micro-BIC”. Vous indiquez le montant total des loyers perçus dans les cases 5NW (meublés de tourisme non classés), 5NJ (meublés de tourisme classés) ou 5QT (meublés de tourisme classés en zones B2 et C).
L'administration fiscale appliquera elle-même l’abattement forfaitaire et calculera le montant imposable. Celui-ci viendra s’ajouter à vos autres revenus pour se voir appliquer le barème progressif d’impôt sur le revenu (IR). Notez que des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) de 17,2 % s’appliqueront également.
La déclaration d’impôt LMNP au régime réel simplifié
Chaque année, vous devez déclarer vos revenus de location meublée au régime réel avec une liasse fiscale LMNP. Elle correspond aux formulaires 2031 et ses annexes 2033.
Cette déclaration de résultat simplifiée est similaire à celle de toute entreprise. Elle comporte plusieurs éléments :
- Un bilan simplifié avec l’actif brut (un bien immobilier est une immobilisation corporelle) et les amortissements LMNP pratiqués.
- Un compte de résultat : les revenus locatifs entrent dans la catégorie “services” des produits d’exploitation. Puis l’ensemble des charges déductibles, des dotations aux amortissements et des impôts vient en déduction du résultat.
- Ce résultat d’exploitation génère un bénéfice ou une perte, sur lequel les déficits antérieurs viennent s’imputer.
- Une des annexes est dédiée aux amortissements. Les autres annexes sont à retourner accompagnées de la mention “néant”.
Nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un expert-comptable pour réaliser cette déclaration, que ce soit en présentiel ou à travers des sites spécialisés qui facilitent la déclaration LMNP en ligne.
Cette liasse fiscale LMNP est à réaliser avant mi-mai chaque année (échéance de télétransmission de la liasse fiscale).
Ensuite, vous reportez sur votre déclaration de revenus 2042 (via l’annexe 2042 C PRO) les éléments récapitulatifs de votre liasse fiscale 2031 (ligne 7). Les cases à remplir dépendent de la nature de l’activité meublée, de l’adhésion ou non à un OGA (organisme de gestion agréé) et de votre statut LMNP.
Bon à savoir :
Même si vous n’avez pas encaissé de loyer au cours de l’année, vous devez remplir une déclaration fiscale. Ce peut être le cas en début d’activité ou lors de travaux importants. Une déclaration avec des revenus nuls vous permet de déduire les charges et de créer un déficit reportable sur les revenus locatifs des années suivantes.
Autres déclarations LMNP
Dès l’immatriculation de votre activité de LMNP, vous recevez de l’INPI un formulaire 751-SD pré-rempli à compléter et à transmettre à votre centre des impôts.
La CFE
La cotisation foncière des entreprises ou CFE en LMNP est obligatoire dans la plupart des cas.
Rappelons que la CFE constitue avec la CVAE (contribution sur la valeur ajoutée) les deux facettes de la CET (contribution économique territoriale) qui a remplacé la taxe professionnelle.
Tout LMNP, en régime micro-BIC comme en régime réel, est redevable de la CFE.
Vous réalisez une déclaration CFE lors de l’immatriculation et non pas chaque année ! L’INPI vous adresse le formulaire 1447 C SD que vous complétez et retournez à votre centre des impôts. L'administration fiscale calcule le montant de CFE dû.
Chaque année, vous trouverez votre avis CFE sur la partie professionnelle du site des impôts et pouvez payer à partir de ce même espace.
La TVA
En principe, le loueur en meublé non professionnel n’est pas assujetti à la TVA et ne déduit pas la TVA sur ces dépenses.
La TVA en LMNP concerne exclusivement les locations avec plus de 3 services para-hôtelier parmi :
- le petit-déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux (pas le ménage entre deux locataires),
- la fourniture de linge de maison,
- la réception des locataires.
Un investissement immobilier impose quelques formalités administratives et fiscales. Pour vos déclarations LMNP comme pour la gestion locative, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels expérimentés. Vous pouvez déduire de vos impôts les dépenses de gestion et de comptabilité. Ainsi, vous serez rassuré et louerez tranquille.
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