Vous louez un bien meublé en LMNP (loueur en meublé non professionnel). Si vous optez pour le régime fiscal réel, vous pourrez amortir le bien immobilier et les travaux. Pourquoi pratiquer des amortissements en LMNP ? Comment le faire sans erreur ? Quelle est la limite d’amortissement ? Notre guide pratique répond à toutes vos questions.
Comment amortir en étant LMNP ?
Principe de l’amortissement
L’amortissement est une pratique comptable permettant d’étaler le coût d’une immobilisation sur toute sa durée d'utilisation. C’est une notion que l'on retrouve en comptabilité des entreprises, pour l’achat de machines ou de locaux notamment.
La fiscalité des LMNP offre la possibilité d’opter pour un régime réel d’imposition des revenus locatifs.
Ce régime réel permet de déduire les charges de vos revenus mais aussi de pratiquer l’amortissement du prix d’achat du bien immobilier tout comme celui des travaux ou du mobilier, en fonction de la durée d’usage.
Pourquoi amortir un logement en location meublée ?
Cette dotation aux amortissements réduit le montant imposable des revenus locatifs. Grâce à cette pratique, un investisseur immobilier peut espérer diminuer considérablement le montant imposable et ainsi, améliorer la rentabilité nette après impôt. C’est ce qui donne au régime réel de la location meublée un avantage fiscal prépondérant.
Conditions de l’amortissement LMNP
Pour pratiquer des amortissements, vous devez donc :
- être sous le statut de loueur de meublé (statut LMNP ou LMP),
- opter pour le régime réel simplifié ou normal d’imposition des revenus locatifs (les loyers relèvent des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux).
- déposer une liasse fiscale complète avec bilan, compte de résultat et annexes (déclaration LMNP 2031 et 2033).
Comment calculer son amortissement ?
Pratiquer une dotation aux amortissements nécessite de ventiler par composant la valeur de votre investissement locatif (hors terrain). En général, l'administration fiscale admet que la valeur du terrain soit estimée à 15 % du prix d’un bien.
L’amortissement par composant s’effectue donc sur 85 % de la valeur du bien immobilier selon la durée d’usage de chaque composant : gros-oeuvre, électricité, plomberie, peinture, etc.
Pour chaque composant, vous prenez la durée d’utilisation pour calculer la dotation annuelle. Par exemple, un élément d’une durée de 20 ans génère chaque année une donation égale à 1/20e de sa valeur, soit 5 %. Vous pratiquez cela pour l’ensemble des composants de la valeur actuelle du bien immobilier.
En outre, vous pouvez également amortir l’achat d’un bien mobilier ou la réalisation de travaux dès lors que la dépense est supérieure à 600 € TTC. Le bien est alors inscrit à l’actif du bilan de votre liasse fiscale LMNP.
Exemple de calcul d’amortissement
Pratiquer des amortissements LMNP est assez complexe sans notions comptables. Voici un exemple simplifié sur le prix d’achat d’un appartement de 100 000 €. On ôte la valeur du terrain (15 000 €) pour répartir les 85 000 € du bâti selon différents composants.
Par exemple, vous estimez que le gros-oeuvre représente 40 % du prix d’achat total (soit 40 000 €) et s’amortit sur 75 ans, soit 1,33 % par an. Ainsi, chaque année, vous déduisez 532 € (40 000 * 1.33%)
Vous réalisez les mêmes étapes pour l’électricité, la plomberie, l’aménagement intérieur, la toiture et l’étanchéité. Les ratios acceptables par l'administration fiscale dépendent de :
- la localisation du bien (une toiture en montagne et une toiture en ville n’ont pas la même durée) ;
- l’âge du bâti (différence entre un immeuble haussmannien et une construction neuve) ;
- les matériaux utilisés, etc.
Il est donc conseillé de faire appel à un expert-comptable local et spécialisé dans la location meublée non professionnelle. Vous pouvez pratiquer vos amortissements sur un tableur Excel mais en reprenant une information non sourcée sur internet, vous risquez de ne pas pratiquer les bons pourcentages et durées d’utilisation…
Imaginons que cet appartement soit loué 700 € par mois, soit 8 400 € par an. Les différentes charges déductibles (charges de copropriété, travaux d’entretien, frais de gestion locative, frais de comptabilité, etc.) seraient de 3 600 € par an. La dotation aux amortissements représenterait a priori 3 500 € pour cette année.
Le résultat imposable sur ces revenus locatifs baisserait de 8 400 € à 1 300 € (8 400 - 3 600 - 3 500)
Avec la pratique de l’amortissement en LMNP, le revenu imposable serait de :
- loyers encaissés : 8 400 €
- charges déductibles : - 3 600 €
- dotation aux amortissements : - 3 500 €
- résultat imposable : 1 300 €
Ce résultat imposable vient s’ajouter à vos autres revenus pour se voir appliquer le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Seule exception, si vous avez un déficit d'amortissement à reporter !
Qu'est-ce que le déficit d'amortissement ?
L’administration fiscale admet l’amortissement LMNP mais refuse que les amortissements creusent un déficit.
En effet, sur le plan fiscal, la quote-part d'amortissement déductible d’une location meublée ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité du LMNP.
Dans l’exemple ci-dessus, cela aurait été le cas si les amortissements dépassaient 4 800 € (8 400 - 3 600).
Le déficit d’amortissement excédentaire est alors reporté indéfiniment.
L’annexe fiscale dédiée aux amortissements permet de suivre les dotations année après année ainsi que l’imputation des déficits et les amortissements différés.
Quelles limites à l'amortissement en LMNP ?
Déduction limitée
Contrairement au déficit foncier, le déficit d’amortissement ne vient pas en déduction de vos autres revenus imposables mais seulement en déduction de vos revenus locatifs imposables. Le report est possible indéfiniment pour un déficit d’amortissement.
Bon à savoir :
N’oubliez pas que le calcul des amortissements est relativement complexe ! Tout investisseur immobilier a intérêt à faire appel à un expert-comptable spécialisé, au minimum pour sa première déclaration LMNP.
Changement de réglementation ?
Le régime fiscal de la location meublée est souvent remis en cause. Certains parlementaires souhaitent harmoniser la fiscalité de la location meublée et celle de la location nue. Parmi les points évoqués, figure notamment la réintégration des amortissements pratiqués en LMNP lors de la revente du bien.
Lors de la vente de l’investissement locatif, le LMNP est soumis au régime de plus values de particuliers. Le calcul de la plus-value se fait actuellement simplement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Réintégrer les amortissements pratiqués reviendrait à augmenter la plus-value imposable.
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