Location et travaux : qui paie quoi ?

Les liens entre location et travaux sont souvent complexes. Ces sujets peuvent faire l’objet de tensions à la rédaction du bail, pendant la location ou même lors du départ du locataire ! La loi, bien que très exhaustive à ce sujet, laisse parfois des zones d’ombres qui peuvent créer des incompréhensions. Alors, lors d'une location, qui paie les travaux ?

Location et travaux : remarques générales

Rappelons qu’un logement doit être loué à son locataire en bon état d’usage. Cela ne signifie pas qu’il doive être remis à neuf à chaque changement de locataire. Cependant, le logement doit pouvoir assurer un cadre de vie décent au locataire. C’est-à-dire, il doit être suffisamment éclairé, ne pas présenter de danger pour l’habitant et avoir une ventilation suffisante. C’est pour cela que de nombreux diagnostics (à la charge du bailleur) sont obligatoires pour mettre le bien en location. Ils permettent de garantir l’absence d'amiante et de plomb, ainsi que le bon état des réseaux d’électricité et de gaz du logement. Il incombe donc au bailleur de remettre en état le logement lorsque cela est nécessaire et de faire les diagnostics exigés pour la signature du bail. La gestion de ces missions peut être déléguée à un mandataire (comme un gestionnaire locatif).

Rappelons également que le locataire doit rendre son logement en bon état : les états des lieux à l’entrée et à la sortie permettent de s’en assurer. Il doit donc prendre en charge les travaux d’entretiens courants afin de s’assurer de la bonne tenue du bien. S’il manque à ses obligations et que la conséquence est une dégradation de l’état du bien, alors les travaux de remise en état seront déduits du dépôt de garantie initial.

Il est important de noter qu’un locataire peut demander des travaux de mise aux normes même après la signature du bail.

Exemple : L’obligation, arrivant à échéance fin 2015, d’installer un détecteur de fumée dans tous les logements incombe aux propriétaires. Pour les logements déjà loués à cette période, le locataire devait lui-même installer le détecteur (relativement à l’interdiction du propriétaire de pénétrer dans le logement habité). Cependant, le prix du détecteur devait être réglé par le propriétaire.

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Travaux importants, travaux d’aménagement

Le propriétaire est en charge des gros oeuvres. Cependant, ceux-ci peuvent être effectués par le locataire si cela est prévu dans le bail. Une clause, la “convention de travaux” permet de prévoir cette éventualité : contre réduction du loyer, le locataire peut exécuter les travaux. Ces travaux ne peuvent cependant pas porter sur la remise en état du bien. En effet, le bail de location doit être signé lorsque le logement est décent.

Les gros aménagements tels que l’abattement d’une cloison, relèvent du propriétaire. Un locataire qui souhaite réaliser ces aménagements devra demander l’accord écrit de ce dernier. Le propriétaire doit alors financer ces travaux. Si ces travaux sont effectués sans son accord, le propriétaire peut demander au locataire les fonds pour la remise en état à la sortie des lieux. En revanche, le locataire ne peut pas facturer au propriétaire le montant des travaux effectués sans son accord.

Les réparations et les aménagements de copropriétés sont à la charge des propriétaires de la copropriété et non à la charge du locataire. Cependant, par le biais des charges de copropriétés, le locataire participe à certains de ces investissements. Des discussions sur les frais des travaux peuvent avoir lieu en fonction de l’endroit du sinistre. Le locataire est en charge de tous les sinistres ayant lieux dans la partie privée de l’immeuble. En revanche, le propriétaire règle les sinistres des parties communes.

Exemple :

Lors d’un dégât des eaux, si celui-ci intervient dans les parties communes, les frais sont pris en charge par l’assurance du propriétaire. En revanche, s'il survient au domicile du locataire, c'est alors à ce dernier d'en régler les frais.

Finalement, les travaux financés par le bailleur sont peu nombreux. Ils concernent uniquement les aménagements dont le propriétaire bénéficiera sur le long terme. Le remplacement des fenêtres, porte, plomberie, électricité, etc. sont des projets qui influent sur la qualité de l’appartement et sont donc à la charge du bailleur. En revanche, une fenêtre cassée est de la responsabilité du locataire. Il devra la remplacer : il s’agit de menues réparations qui visent à entretenir le bien.

Travaux à la charge du locataire

Le locataire est libre d’aménager son bien comme il l’entend. Il peut même décider d’apporter de menues améliorations selon sa convenance. Par exemple, il lui est possible de repeindre à ses frais son logement. Et ce, sans l’accord du propriétaire, s’il s’agit de couleurs neutres. Cependant, la jurisprudence est très claire à ce sujet : le locataire devra financer la remise en état du bien si les couleurs choisies sont trop vives.

Pour les menues réparations, également appelées “réparations locatives”, le locataire doit les prendre en charges. Il s’agit par exemple, de l’entretien de la plomberie, des gonds de portes, etc. Les dégradations, qu’elles soient du fait ou non du locataire, sont à sa charge. Par exemple, une vitre cassée, une porte vandalisée, etc.

Attention : Les dégradations liées à des conditions météorologiques exceptionnelles sont à la charge du bailleur. De même, l’usure du bien au cours du temps ne peut être facturée au locataire. Notez toutefois que des murs jaunis par le tabac sont considérés comme une dégradation excessive. Cela ne rentrent donc pas dans la vétusté normale du bien.

Bilan :

Très simplement, il faut avoir en tête que tous les travaux qui contribuent à la valorisation du bien sont à la charge du propriétaire. A contrario, tous les travaux qui évitent la dévalorisation du bien sont à la charge du locataire.

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