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Encadrement des loyers non respecté : que risque le bailleur ?
Certains bailleurs peuvent se sentir perdus face à toutes les règles d'établissement du loyer. Que se passe-t-il lorsque le montant du loyer est excessif ? Quelles sont les risques pour le bailleur ?
L’encadrement des loyers, à la relocation comme lors de la première mise en location, concerne de nombreux propriétaires. Certains bailleurs peuvent se sentir perdus face à toutes ces règles d’établissement du loyer. Que se passe-t-il lorsque le montant du loyer est excessif ? Que risque le bailleur ? Quelles sont les sanctions de l’encadrement des loyers ?
Que risque un bailleur qui ne respecte pas l’encadrement des loyers ?
Tout propriétaire doit comprendre en premier lieu les différentes règles en place derrière la notion d’encadrement des loyers. Plusieurs dispositifs donnent lieu à des risques spécifiques pour un bailleur.
Augmenter un loyer en cas de relocation en zone tendue
L’encadrement de l'évolution des loyers concerne actuellement 24 agglomérations. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer lorsqu’un nouveau bail est conclu. Sauf en cas de travaux importants, de loyer manifestement sous-évalué ou d’absence d’augmentation annuelle.
Dépasser le loyer de référence majoré dans les villes concernées
L’encadrement des loyers dans les villes qui ont obtenu la possibilité de prévoir des règles spécifiques. Un loyer de référence majoré définit le plafond par mètre carré de surface habitable que le loyer ne peut dépasser. Tout bailleur doit s’y soumettre lors de la mise en location.
Prévoir un complément de loyer injustifié
Dans les villes à encadrement de loyer, le bailleur a la possibilité de prévoir un complément de loyer en cas de caractéristiques exceptionnelles du logement. C’est le moyen pour un bailleur d’aller au-delà du loyer majoré… et c’est une source de contestation de la part des locataires.
Ne pas informer son locataire sur le montant du loyer
Le non-respect de l’obligation d’information du locataire est un risque supplémentaire pour le bailleur.
Il doit préciser, dans l’annonce de location et dans le bail, notamment :
- le montant du loyer de référence,
- du loyer majoré,
- le complément de loyer éventuel,
- la surface habitable.
Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?
Tout bailleur peut se voir sanctionné s’il ne respecte pas l’une des règles relatives à l’encadrement des loyers. Peu importe que le propriétaire soit une personne physique ou une personne morale.
Sanction du bailleur en cas de loyer excessif
Un bailleur qui impose un loyer excessif par rapport au loyer de référence majoré risque :
- une amende maximale de 5 000 € pour une personne physique,
- une amende maximale de 15 000 € pour une personne morale.
Le préfet adresse en général une mise en demeure de conformité du contrat de location. Le bailleur dispose de 2 mois pour rectifier le loyer. Passé ce délai, il encourt les amendes ci-dessus.
Non seulement, le propriétaire à l’obligation de réviser le loyer à la baisse mais il doit aussi rembourser les excédents perçus au locataire.
Sanction du bailleur en cas de complément de loyer injustifié
Un locataire, mécontent du complément de loyer imposé par son bailleur, dispose de 3 mois pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC).
Le bailleur a alors l'obligation de justifier le complément de loyer. Or, la loi est imprécise sur cette notion puisqu’elle évoque des caractéristiques de localisation ou de confort par rapport aux autres logements du secteur. Le risque de contentieux est donc élevé.
Soit les parties trouvent un accord et le nouveau loyer s’applique rétroactivement depuis la signature du bail. Soit les parties ne trouvent aucun accord : le locataire a alors 3 mois pour saisir le tribunal qui décidera de l’annulation, de la diminution ou du maintien du complément de loyer.
Sanction du bailleur en cas de défaut d’information
Vous avez oublié de mentionner les informations requises dans l’annonce ou dans le bail ? Votre locataire dispose d'un mois à partir de la prise d'effet du bail pour demander à son bailleur de rectifier le bail.
Quelles sont les procédures de sanction à l’encontre du bailleur ?
Il ne suffit pas de prévoir des règles et des sanctions, encore faut-il disposer des moyens de les appliquer ! Face à l’absence de sanctions, plusieurs maires réclament le transfert des prérogatives à leur profit.
L'encadrement des loyers à Paris est désormais sanctionnable par la municipalité parisienne. Cette dernière a même créé un site dédié pour dénoncer les pratiques des bailleurs. Les locataires peuvent en un clic vérifier la légalité de leur loyer et signaler le dépassement.
En cas de dépassement du loyer majoré, la mairie de Paris adresse une mise en demeure au bailleur. Elle exige un remboursement des sommes indûment perçues et la mise à jour du loyer pour l'avenir. Faute d’acceptation, le bailleur parisien se voit infliger l’amende maximale de 5 000 € (s’il est une personne physique) ou 15 000 € (s’il est une personne morale).
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