Financer un investissement locatif : quelles possibilités ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? C’est une excellente idée pour compléter vos revenus à moyen terme ou en vue de la retraite. Mais comment financer un investissement locatif ? Il existe de nombreuses possibilités et pour choisir, vous devez connaître les points clés de chaque mode d’investissement.  Homepilot, le spécialiste de la gestion locative, vous explique tout. 

‍

Comment financer un investissement locatif ?

C’est très simple, il existe deux grandes possibilités pour financer son investissement locatif : 

• acheter un bien comptant pour le mettre en location, 
• investir dans l’immobilier locatif avec un crédit immobilier.

‍

Acheter un bien avec votre épargne ? 

Vous avez hérité d’une somme d’argent ou reçu une donation ? Vous avez vendu un bien immobilier en réalisant une belle plus-value et n’avez pas tout réinvesti dans l’achat de votre nouvelle résidence principale ? Votre employeur vous a versé une belle prime ou vous avez négocié une jolie rupture conventionnelle avec votre employeur ? 

Quelle que soit la raison, vous disposez d’une somme importante d’argent disponible. La question est de choisir entre des placements en valeurs mobilières (assurance-vie, actions, plan d’épargne retraite) ou d’investir dans l’immobilier locatif. 

Tout dépend du montant du projet immobilier et du rendement des placements par rapport au taux d’emprunt. Si les taux de crédit sont à 3 % et que votre assurance-vie rapporte en moyenne 5 %, il est plus intéressant de placer votre épargne. 

‍

Investir avec un prêt immobilier ? 

Autre solution : emprunter pour acquérir un logement locatif. C’est la solution privilégiée par les investisseurs, dès lors que vous avez accès au crédit. Nous allons vous expliquer ci-dessous tous les avantages du prêt immobilier pour un investisseur. 

‍

Mixer les deux solutions ? 

En fonction de votre situation financière personnelle et professionnelle, la banque peut exiger un apport personnel pour accorder un crédit immobilier. En pratique, vous devrez donc souvent mixer les deux solutions (épargne et crédit) car l’investissement locatif sans apport est réservé à quelques profils dotés d’un patrimoine immobilier déjà conséquent.  

‍

Bon à savoir : 

De nouvelles solutions de financement d’investissement locatif voient le jour comme le crowdfunding immobilier. Il existe aussi des moyens d’investir dans la pierre papier à travers les SCPI (Société civile de placement immobilier). Nous resterons concentrés dans cet article sur les modes de financements classiques pour acquérir un logement locatif en propre, seul ou à plusieurs, à travers une SCI (société civile immobilière). 

‍

Les avantages du financement à crédit d’un investissement locatif

L'immobilier constitue un projet à long terme, y compris en termes de rentabilité de l’investissement locatif.  

‍

Profiter de l’effet de levier du crédit immobilier

Le crédit immobilier vous permet ainsi de créer de la richesse et d’effectuer un placement à crédit. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit bancaire. A l’inverse, vous ne pouvez pas emprunter pour acheter des actions, ou alors de manière limitée avec un prêt personnel non affecté. 

‍

Bénéficier d’un taux d’intérêt inférieur au taux de rendement

Très souvent, le taux de crédit immobilier négocié est inférieur au taux de rendement locatif espéré. L’opération est donc positive du seul point de vue financier. D’autant plus que les taux d’emprunt sont inférieurs à l’inflation. 

En outre, vous pouvez espérer une plus-value lors de la revente du bien immobilier. 

‍

Déduire les intérêts d’emprunt

Selon le régime fiscal adopté pour vos revenus locatifs, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt. Ce sera le cas pour la location nue comme pour la location meublée, dès lors que vous adoptez un régime réel et non pas un régime micro (source : ministère des Finances). 

Ainsi, les intérêts du prêt immobilier diminuent le montant des revenus imposables. Cela rend l’opération intéressante, d’un point de vue fiscal. 

Bon à savoir : il est aussi possible de profiter de réductions d'impôt comme avec le dispositif Pinel. Attention  : l'optimisation fiscale ne doit jamais être la seule motivation de votre investissement immobilier locatif. 

‍

Sécuriser l’investissement locatif

Un crédit immobilier nécessite une assurance emprunteur. Celle-ci protège la banque mais aussi votre famille en cas d’accident grave de la vie, conduisant au décès ou l’invalidité. Dans ce cas, c’est l’assureur qui prend en charge le remboursement des mensualités. 

Ainsi, vous ne transmettez pas le crédit immobilier à vos héritiers, qui se retrouvent en possession d’un investissement locatif remboursé. 

‍

Comment obtenir un prêt immobilier pour un investissement locatif ? 

Pour réussir à financer un investissement locatif, gardez en tête plusieurs conseils de bon sens. 

‍

Présenter un dossier de financement sérieux

Vous devez montrer aux banques votre parfaite maîtrise de l'investissement locatif. Par exemple, mettez en avant les points forts du bien immobilier choisi : 

• localisation attractive, 
• proximité des transports et commerces, 
• tension du marché locatif local, 
• prix de vente cohérent, 
• étiquette énergie supérieure à D (ou projets de travaux de rénovation à financer),
• opportunité de réaliser une plus-value à la revente.  

Établissez un plan de financement sur des bases réalistes et complètes. Une banque prend en compte autour de 70 % des revenus locatifs estimés. Ainsi, elle ne prend pas de risque en cas de vacance locative ou d’impayés de loyer. 

Attention à votre capacité d’emprunt : 

Si vous remboursez d’autres prêts, attention à votre taux d’endettement. Le HCSF limite les charges d’emprunt à 35 % des revenus. Notez toutefois que les banques peuvent déroger dans 1 dossier sur 5…

‍

Se montrer prudent

L’imprévu fait partie de la vie… et de l’investissement locatif aussi. Votre banquier se montrera attentif à votre épargne résiduelle, à votre patrimoine et à votre sagesse. 

Prévoir une marge de précaution dans son plan de financement s’avère une bonne décision. Disposer d’une trésorerie disponible pour faire face aux imprévus, comme un changement de chaudière impromptu, est nécessaire pour convaincre une banquier. 

‍

Utiliser les prêts destinés aux investisseurs

Financer un investissement locatif revient aussi à optimiser son prêt immobilier. De nombreux investisseurs optent pour un crédit in fine plutôt qu’un crédit amortissable classique. 

Le principe du prêt in fine est simple : pendant la durée du prêt, l’emprunteur paie les intérêts et l’assurance de prêt chaque mois. Il rembourse l’intégralité du capital en une fois lors de la dernière échéance. En contrepartie, la banque exige la création ou l’alimentation d’un produit d’épargne, comme une assurance-vie. 

Chaque mois, les loyers viennent alimenter cette épargne. Résultat : si les valeurs mobilières ont un rendement élevé, l’investisseur profite des fruits d’une épargne mobilière, tout en ayant investi à crédit dans l’immobilier locatif ! 

Ce n’est pas la seule bonne pratique pour réussir son investissement locatif. Faire confiance à Homepilot by iad pour la gestion locative est une autre bonne idée. De nombreux investisseurs nous confient la gestion de leurs biens pour louer sereinement, sans perdre de vue leur rentabilité. 

‍