Investissement locatif sans apport : comment réussir à emprunter ?

L’investissement immobilier intéresse de nombreuses personnes que ce soit pour compléter ses revenus, pour préparer sa retraite ou constituer un patrimoine à transmettre. Lorsque l’on rembourse déjà un crédit immobilier pour sa résidence principale, il peut être difficile de trouver un apport personnel. Pas de problème ! L’investissement locatif sans apport est possible. Découvrons comment faire.

Pourquoi choisir un investissement locatif sans apport ?

Les avantages de l’investissement sans apport

Vous n’avez pas d'épargne ou ne souhaitez pas la placer dans votre projet d’investissement ? Tous les investisseurs vous expliquent qu’il faut profiter de l’effet de levier du crédit immobilier ! 

Ainsi, même si vous disposez d’économies, il est plus opportun de les laisser placer et d’emprunter un capital plus important. D’autant plus que les banques se montrent plus favorables à accorder un prêt immobilier sans apport personnel dans le cadre d’un investissement locatif. 

Autre point important : nul besoin d’être déjà propriétaire de sa résidence principale. Vous pouvez être locataire et investir sans apport dans l’immobilier locatif! 

Vous conservez votre trésorerie pour les imprévus, pour d’autres projets ou pour diversifier vos placements. C’est une très bonne stratégie d’investissement. 

En outre, en fonction du régime fiscal choisi, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus locatifs, d’où l’intérêt d’emprunter au maximum de votre capacité d’emprunt. 

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Quelques inconvénients au prêt immobilier sans apport

Attention, gardez en tête que l’opération présente aussi quelques inconvénients : 

• Vous limitez votre capacité d’endettement et ne pouvez investir dans un logement mieux situé ou plus grand. L’emplacement du bien locatif reste la priorité numéro 1 d’un investissement ou d’un achat immobilier. 
• Le rendement de votre investissement locatif peut en pâtir puisque vous payez un maximum d’intérêts. 
• Les banques peuvent avoir des exigences supplémentaires (comme une garantie hypothécaire) ou accorder un taux de prêt plus élevé.
• Le calcul de vos charges et de vos revenus locatifs doit être vérifié pour éviter tout risque d’erreur. 

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Comment investir dans l’immobilier sans apport : 4 stratégies

Il existe de nombreux moyens de souscrire un crédit immobilier locatif sans apport. Voici 4 stratégies qui nous semblent pertinentes. 

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Souscrire un crédit immobilier à 110 %

Le prêt immobilier à 110 % couvre non seulement le prix d’acquisition mais aussi les frais de notaire et les frais annexes (comme les frais de garantie du prêt). 

Pas de secret : pour obtenir un crédit à 110 %, votre profil emprunteur doit être excellent. Revenus réguliers importants, bon historique bancaire, taux d'endettement faible et stabilité. Présentez un dossier de financement solide et attractif. 
En revanche, le taux d’intérêt peut être légèrement plus élevé que pour un prêt immobilier classique. Vous devez en tenir compte dans le calcul de votre rentabilité locative. 

Bon à savoir : Notez que les banques font leurs propres calculs et analyses. En général, elles ne prennent que 70 % des loyers estimés. Votre projet d’investissement immobilier doit donc tenir avec 70 % des loyers. 

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Réaliser un investissement à fort potentiel de plus-value

Acheter dans l’ancien à rénover ou acheter dans le neuf dans un nouveau quartier en pleine croissance. Ainsi, vous espérez une belle plus-value en cas de revente et des revenus locatifs élevés. 

Il vous faut convaincre la banque du bien-fondé de votre projet en mettant en avant le potentiel de valorisation de l’actif. Une analyse pointue du marché locatif local s’impose. 

La banque s’intéresse au niveau de demande locative dans le secteur, à la qualité du quartier et du bien, ainsi que l’état général de l’immeuble pour un appartement en location. 

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Opter pour un prêt in fine

Le prêt in fine est un outil clé pour les investisseurs. Pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance emprunteur. A l'échéance, vous remboursez en une seule fois le capital emprunté. 

Pour ce faire, vous utilisez un placement existant ou non, que vous alimentez chaque mois avec les loyers. Ainsi, vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit immobilier mais aussi des rendements de l’épargne. La banque prend un nantissement sur ce produit financier en garantie. 

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Exploiter les dispositifs de défiscalisation

Jusqu’au 31 décembre 2024, vous pouvez investir dans un bien neuf en dispositif Pinel. Destiné à des investisseurs lourdement imposés, la loi Pinel offre la possibilité d’une réduction d’impôt de 21 % pour un engagement de location de 12 ans, avec un loyer plafonné. 

Un argument qui peut convaincre une banque de vous suivre dans l’investissement locatif sans apport. En effet, la réduction d’impôt entre dans votre reste à vivre et améliore votre capacité d’endettement. 

Attention toutefois à bien maîtriser la localisation des logements en loi Pinel. Une étude approfondie du marché locatif local et du potentiel de revente s’impose. 

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Pour réussir votre investissement locatif, avec ou sans apport, confiez la gestion locative à un expert. Homepilot s’occupe de tout et vous donne accès en temps réel à toutes les opérations sur votre logement depuis votre espace en ligne. Qui a dit que l’investissement locatif était complexe à gérer ? Avec Homepilot, c’est simple et transparent. N’hésitez plus entre la gestion locative par soi-même ou par un professionnel et essayez Homepilot sans engagement. 

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