Les différents types de baux

Il existe de nombreux différents types de baux. Le principal bail utilisé est le bail d’habitation, en particulier le contrat de location longue durée. C’est d’ailleurs le cœur de métier d’Homepilot. Mais intéressons-nous aujourd'hui aux autres baux locatifs existants : bail commercial, bail professionnel, bail à construction, etc. La bail est un contrat de location qui peut porter sur de nombreux éléments. 

Les points clés du bail d’habitation 

Un bail immobilier d’habitation est un contrat par lequel un propriétaire met à disposition d’un locataire un logement en contrepartie du versement d’un loyer, pour une certaine durée. Comme tout contrat synallagmatique, locataire et bailleur disposent de droits et d'obligations. 

Parmi les différents types de baux d’habitation, on trouve des baux longue durée et des baux de courte durée, mais aussi des contrats de location saisonnière.  

Le contrat de location meublée ou nue est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, fréquemment modifiée depuis cette date. Le modèle de bail en vigueur assure la protection des deux parties, en cas de difficultés. Encadrement des loyers, révision du loyer, gestion des loyers impayés, résiliation du bail font partie des clauses importantes. 

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Les points clés du bail commercial

Le bail commercial porte sur la location d’un local commercial par une entreprise commerciale, industrielle ou artisanale. Ce local sert à l'exploitation d'un fonds de commerce, cœur de l’activité. L’importance de l’emplacement d’une boutique constitue un point essentiel dans le succès ou l’échec d’une entreprise commerciale. 

Aussi, le bail commercial est particulièrement encadré, pour protéger le locataire  : 

• C’est un bail d’une durée longue (9 ans), avec des possibilités pour le preneur de résilier à chaque échéance triennale. On l’appelle donc parfois bail 3/6/9. 
• Le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement du bail après 9 ans ou du versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail à l’initiative du bailleur. 
• La révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile.
• La répartition des travaux entre bailleur et preneur. Les grosses réparations restent quant à elles à la charge du bailleur (Article 606 du Code civil)
• La possibilité d’exercer toute activité (sous réserve qu’elle soit autorisée par le règlement de copropriété) 
• La possibilité d’exercer toute activité (déspécialisation). 

Si le contrat porte sur un local servant à la fois d’habitation et de commerce, on parle alors de bail mixte. 

Le bail commercial est un engagement à long terme. Certains entrepreneurs préfèrent un bail dérogatoire qui leur permet de tester le concept sur une courte durée. On l’appelle également bail précaire. Il permet d’exploiter un fonds de commerce dans un local, sans se voir appliquer les règles du bail commercial. Ce bail dérogatoire prévoit donc une durée maximale de 3 ans, sans droit au renouvellement du bail. 

De la même manière, un bail saisonnier peut être conclu pour une durée de 6 mois maximum, le temps d’installer une boutique pour une saison touristique. 

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Les points clés du bail professionnel 

Le bail professionnel intéresse principalement les professions libérales, réglementées ou non. Les professionnels y installent bureaux et lieux de consultation, voire leur domicile (dans le cadre d’un bail mixte). 

Le bailleur et le locataire ont la possibilité, et non l’obligation, de soumettre le bail professionnel au statut des baux commerciaux. 

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Le bail rural en quelques mots

Parmi les différents types de baux, citons encore le bail rural. Il vise la location de terres et de bâtiments agricoles. Ce bail se compose en bail à ferme (fermage) ou bail à métayage (partage des produits de la récolte avec le propriétaire). 

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Le bail à construction en quelques mots

Le bail à construction concerne une opération immobilière particulière : un locataire s’engage à construire un édifice sur un terrain appartenant au bailleur. Il supporte tous les coûts et charges pendant toute la durée du bail, ainsi que les fruits. A l’issue du bail, le propriétaire récupère la propriété des biens construits. 

Sur le même principe, le bail à réhabilitation permet de réhabiliter des bâtiments anciens. 

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Le bail emphytéotique en quelques mots

Le bail emphytéotique, ou emphytéose, est un bail de très longue durée : entre 18 ans et 99 ans en France. Ce contrat porte sur un droit réel immobilier, qui fait l’objet d’une publicité foncière et peut être saisi ou hypothéqué. 

L’emphytéote (le locataire) peut en général sous-louer sans autorisation. Le bailleur récupère le bien avec toutes les améliorations réalisées, à l’échéance du bail, sans indemnité. Initialement conçu pour le monde rural, le bail emphytéotique retrouve des couleurs avec la flambée des prix immobiliers. En effet, certaines collectivités territoriales s’y intéressent pour mettre en place une politique du logement accessible. 

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Voici un petit aperçu de la diversité des baux en France. Parmi les différents types de baux, Homepilot s’intéresse exclusivement à ce jour aux baux d’habitation de longue durée. Mais nous bénéficions d’une réelle expertise dans ce type de contrats de location ! 

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