Résiliation d’un bail de location : notre guide complet

Après la signature du bail, le temps passe… Puis vient le moment de la séparation ! La résiliation du bail de location s’effectue de différentes façons mais nécessite toujours un certain formalisme. En particulier, le respect des délais et des formes requises mais aussi les conséquences pour chaque partie de la fin du bail. Découvrez notre guide complet sur la résiliation du bail de location. 

Pourquoi faut-il résilier un bail en location ? 

Tous les baux d’habitation sont conclus pour une durée déterminée : 

• 1 an pour la location meublée ;  
• 3 ans pour la location nue (6 ans si le bailleur est une personne morale comme une SCI, société civile immobilière) ;  
• 9 mois pour le bail étudiant ; 
• 1 à 10 mois pour le bail mobilité.

Les baux classiques prévoient le plus souvent une tacite reconduction. Ainsi, tant que le bailleur et locataire le souhaitent, un bail de location meublée ou de location nue se poursuit. 

Si vous ne souhaitez pas rester dans le logement jusqu’au terme du bail ou si vous souhaitez reprendre le logement pour une bonne raison, une seule solution : la résiliation du bail de votre location.

En revanche, pour le bail étudiant ou le bail mobilité, nul besoin de résilier le contrat à son échéance. Il prend fin automatiquement. Il en est de même lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, comme pour les locations saisonnières. 

‍

La résiliation du bail par le propriétaire

Le propriétaire peut mettre fin au bail à son échéance exclusivement ! L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 organise les modalités de la résiliation du bail meublé et du bail nu. 

Durée du préavis 

Le propriétaire donne congé à son locataire : 

• 3 mois avant la fin du bail en location meublée; 
• 6 mois avant l’échéance du bail de location nue.  

Attention à certains locataires protégés qui bénéficient d’un droit au maintien dans le logement ! Il n’est pas possible de résilier le bail d’un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources sont inférieures à un plafond annuel (plafond annuel de ressources pour demander un logement social conventionné). Cette mesure s'applique aussi à la personne qui vit habituellement avec votre locataire et est à sa charge. Deux exceptions à cette mesure : 

• si le bailleur est lui-même âgé ou avec des ressources faibles ; 
• si le bailleur propose une relocation équivalente à son locataire, correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières. 

‍

Formalisme du congé

Le bailleur adresse son courrier de résiliation par :  

• lettre recommandée avec accusé de réception ; 
• remise en main propre contre récépissé ou émargement ; 
• remise par un commissaire de justice.

Attention, c’est la date de réception par le locataire qui importe ! Si votre locataire est absent ou ne retire pas la lettre recommandée, la résiliation du bail n’est pas valable ! Vous devez donc anticiper l’envoi du congé.  

Si plusieurs locataires ont signé le bail (couple ou colocation), chacun doit recevoir une lettre de congé ! 

‍

Un motif valide de résiliation du bail 

Le propriétaire ne peut pas mettre simplement fin du bail à son échéance mais il doit justifier la raison. 

‍

3 motifs de résiliation sont possibles : 

• reprise du logement pour l’occuper à titre de résidence principale par le bailleur ou une personne de sa famille (conjoint marié ou partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis plus d’un an, ainsi que les ascendants et les descendants du bailleur ou de son conjoint) ; 
• vente du logement ; 
• motif sérieux et légitime : non-respect des obligations du contrat par le locataire, notamment retards répétés de paiement du loyer, défaut d’assurance habitation, sous-location sans autorisation, troubles de voisinage répétés, etc.

Bon à savoir :

La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est à joindre au congé. 

Notez que le propriétaire peut aussi vendre son logement loué, sans en informer au préalable son locataire ! Le bail se transmet alors à l’acquéreur. 

‍

Comment rédiger sa lettre de résiliation quand on est bailleur ? 

Le courrier de résiliation doit préciser : 

• le motif parmi les 3 énoncés ci-dessus ; 
• l’identité de la personne qui reprend le logement et son lien de parenté avec le propriétaire, le cas échéant ; 
• le caractère sérieux et légitime du congé. Par exemple, vous déménagez pour un motif professionnel ou votre enfant étudiant poursuit ses études dans la ville où vous possédez le logement. 

En cas de mise en vente d’un logement loué nu, le locataire bénéficie d’un droit de priorité (mais pas en cas de location meublée). Le propriétaire doit alors indiquer dans son courrier de résiliation le projet de vente, le prix de vente souhaité et les modalités de la vente, le descriptif du bien immobilier complet. L'offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Si le prix de vente évolue à la baisse ou si les conditions changent, le propriétaire doit en informer le locataire. Le locataire dispose alors d’un mois à compter de la réception de la nouvelle offre pour se décider. 

‍

Comment résilier le bail de location en tant que locataire ? 

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans attendre l’échéance du bail. Il n’a pas besoin de justifier son départ. 

Durée du préavis

La résiliation du bail par le locataire doit simplement respecter : 

• un préavis d’un mois en location meublée, 
• un préavis de 3 mois en location nue, ramené à 1 mois en zone tendue.

Le locataire doit alors justifier non seulement du fait d’être situé dans une zone tendue mais d’un des motifs suivants pour profiter d’un préavis plus court : 

• obtention d’un premier emploi ou nouvel emploi après une perte involontaire d’emploi, 
• mutation professionnelle,
• perte d’emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle), 
• bénéficiaire du RSA (revenu de solidarité active) ou de l’AAH (allocation adulte handicapé), 
• attribution d’un logement à caractère social, 
• dégradation de son état de santé nécessitant un changement de domicile. 

‍

Comment envoyer le congé de sa location ? 

Le locataire doit adresser sa lettre de résiliation par un moyen sûr : 

• lettre recommandée avec accusé de réception ; 
• remise en mains propres contre récépissé ou signature ; 
• envoi par un commissaire de justice. 

‍

Le congé doit simplement indiquer à quelle date le locataire compte libérer l’appartement ou la maison. 

En cas de colocation, la lettre de résiliation est au nom de chaque colocataire et signée par chacun d’eux. 

Le congé ne vaut qu’ à partir du moment où le propriétaire a bien reçu le courrier… Donc une fois encore, anticipez ! La question est plus simple si un gestionnaire locatif s'occupe de votre location ! 

‍

Conséquences de la résiliation du bail

Obligation de paiement du loyer 

En tant que locataire, vous devez payer le loyer jusqu’au dernier jour d’occupation du logement. Si le bailleur trouve un locataire plus rapidement et que cela vous arrange aussi, vous pouvez d’un commun accord raccourcir le préavis.

Le dépôt de garantie versé lors de votre arrivée ne doit pas servir à couvrir les derniers loyers. 

Focus caution : l’engagement de caution prend fin en même temps que la fin du bail. Toutefois, le propriétaire n’a pas l’obligation formelle d’informer la caution de la résiliation du bail.   

‍

État des lieux de sortie 

Le locataire doit procéder aux petites réparations d'entretien à sa charge (changement de joint, rebouchage de trous dans les murs, etc.). 

Bailleur et locataire programment ensuite un état des lieux de sortie. Si aucun accord n’est possible, le recours à un commissaire de justice est possible et les frais sont alors partagés par moitié entre les deux parties. 

Avant la remise des clés, le propriétaire ou son gestionnaire indique les relevés des compteurs individuels de gaz, d’électricité et d’eau. Le locataire communique sa nouvelle adresse au bailleur.

Dans un immeuble en copropriété, l'arrêté des charges peut se réaliser de deux façons : 

• soit les parties soldent immédiatement tous les comptes à partir des éléments en leur possession ; 
• soit le bailleur fournit un arrêté des charges provisoires et conserve au maximum 20 % du dépôt de garantie jusqu’à la prochaine assemblée générale d’approbation des comptes. 

‍

Restitution du dépôt de garantie

S’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai d’un mois au locataire. 

Sinon, il est restituable dans un délai de 2 mois, après retenue des sommes justifiées liées aux dégradations et réparations imputables au locataire. 

‍

Recours contre une résiliation illégale

Le locataire ou le bailleur peut saisir gratuitement la commission de conciliation (CDC). A défaut d’accord, le tribunal judiciaire est compétent. Il peut examiner la validité du congé donné. 

Côté locataire, on vérifie la réalité des justificatifs de préavis réduit. Côté bailleur, on vérifie la validité du motif de résiliation du bail de location.  

En l’absence de motif légitime, un congé frauduleux peut être sanctionné d’une amende proportionnelle à la gravité des faits, allant jusqu'à 6 000 €.

‍

Pour une gestion locative sereine, faites appel à un expert ! Homepilot by iad s’occupe de tout, de la signature à la résiliation du bail. Avec un accès en ligne à tous les éléments relatifs à votre bien immobilier que vous soyez propriétaire ou locataire ! 

‍