Les 10 meilleures villes étudiantes où investir en France

Le marché immobilier étudiant en France est particulièrement dynamique. Avec près de 3 millions d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur, la demande en logement étudiant est élevée et souvent insatisfaite. Les grandes métropoles et villes universitaires attirent chaque année des milliers d'étudiants, rendant ces localités idéales pour un investissement locatif. La concurrence pour accéder à des logements étudiants adaptés, que ce soit des studios, des T2 ou des colocations, reste féroce.

En tant qu'investisseur, plusieurs critères doivent être pris en compte avant de choisir une ville : le potentiel de rendement locatif, l'attractivité étudiante, la proximité des établissements d'enseignement et les coûts immobiliers. Voici un tour d’horizon des 10 meilleures villes étudiantes où investir en France en 2025.

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10 meilleurs villes étudiantes où investir en 2025 :

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1. Paris

Paris offre une multitude de résidences étudiantes et d'appartements privés, mais l'offre reste insuffisante face à une demande très élevée. La capitale accueille plus de 650.000 étudiants, ce qui représente environ 28 % de sa population totale et 22% des étudiants français. 

La rentabilité locative moyenne pour un investissement dans un logement étudiant à Paris se situe généralement entre 3 % et 4 %.  Cette estimation tient compte des prix d'achat élevés, avec une moyenne de 10.500€/m², et des loyers soumis à l'encadrement en vigueur dans la capitale. Il est important de noter que la rentabilité peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment l'emplacement précis du bien, sa superficie, son état général et les services proposés. Par exemple, les petites surfaces, comme les studios ou les T1, sont particulièrement prisées par les étudiants et peuvent offrir une rentabilité plus intéressante. De plus, certains arrondissements ou quartiers en développement peuvent présenter des opportunités avec des rendements légèrement supérieurs. Cependant, malgré une rentabilité brute modérée, investir dans un logement étudiant à Paris demeure une option attrayante en raison de la forte demande locative et de la stabilité du marché immobilier parisien. 

Son offre culturelle incomparable, la présence d'universités et d'écoles prestigieuses comme la Sorbonne ou Sciences Po, ainsi que son dynamisme économique renforcent son attractivité pour les investisseurs.

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2. Lyon

Lyon, deuxième ville universitaire de France, compte 165.000 étudiants qui représentent environ 15 % de sa population. La diversité des logements y est notable et les prix, bien que plus accessibles qu'à Paris, restent à un niveau intermédiaire avec une moyenne de 5.300 €/m². La rentabilité locative oscille entre 3 et 4 %, grâce à des quartiers dynamiques tels que la Croix-Rousse ou Gerland. La proximité des Alpes et une qualité de vie reconnue font de Lyon une destination privilégiée pour les étudiants et les investisseurs.

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3. Lille

Lille se distingue par son marché immobilier actif, avec des prix d'achat moyens autour de 3.300 €/m². Avec une population étudiante de 115.000 individus, soit près de 20 % des habitants, Lille est l'une des villes étudiantes les plus attractives du nord de la France. La rentabilité locative peut atteindre jusqu'à 5 %, notamment dans des quartiers tels que Wazemmes. Sa localisation stratégique, à proximité de Bruxelles, Paris et Londres, ajoute à son attrait pour les étudiants et les investisseurs.

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4. Toulouse

Préfecture de la région Occitanie, et 4^e ville la plus peuplée de France, Toulouse est une destination très prisée des étudiants, avec 110000 inscrits dans les établissements supérieurs, représentant environ 12 % de sa population. Les prix immobiliers y sont abordables, autour de 3500 €/m², et la rentabilité locative se situe entre 4 et 5 %. Toulouse bénéficie également de la présence d'un secteur aéronautique puissant, ce qui contribue à son dynamisme économique et à sa vie étudiante animée.

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5. Montpellier

Montpellier attire 70.000 étudiants, soit environ 25 % de sa population totale, ce qui en fait une des villes les plus étudiantes de France. Le marché immobilier y est en croissance, avec des prix attractifs de l'ordre de 3.700 €/m². La rentabilité locative peut atteindre entre 5 et 6 %, en particulier dans des quartiers comme Port Marianne. Avec son climat ensoleillé, ses infrastructures modernes et sa proximité avec la mer, Montpellier combine qualité de vie et potentiel d'investissement.

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6. Grenoble

Grenoble se distingue par une population étudiante représentant 14 % de ses habitants, soit environ 60.000 étudiants. Le marché immobilier est abordable avec un prix moyen de 2.800 €/m², offrant une rentabilité locative attractive, entre 4 et 5 %. La ville bénéficie également de sa proximité avec les Alpes, de son dynamisme scientifique et technologique, ainsi que de ses multiples équipements pour les étudiants.

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7. Bordeaux

Avec 90.000 étudiants, représentant près de 13 % de sa population, Bordeaux est une ville historique qui attire autant pour sa qualité de vie que pour son dynamisme économique. Les prix immobiliers y sont en hausse, autour de 4.500 €/m², mais la rentabilité locative reste d’environ 3,5 %. Bordeaux offre également une vie culturelle riche, qui la rend particulièrement attrayante pour les étudiants et les jeunes professionnels.

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8. Nantes

Nantes, avec ses 60.000 étudiants, représente environ 10 % de la population locale. Les prix immobiliers y sont modérés, autour de 3.600 €/m², et la rentabilité locative se situe entre 4 et 5 %. Sa proximité avec la mer, son économie dynamique et son cadre de vie plaisant en font une destination de choix pour un investissement locatif ciblant les étudiants.

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9. Strasbourg

Strasbourg accueille près de 58.000 étudiants, soit environ 9 % de sa population. Le marché immobilier est attractif avec des prix démarrant à 3.500 €/m² et une rentabilité locative moyenne de 4 %. Sa situation stratégique au cœur de l’Europe, combinée à une offre éducative de qualité, renforce son attractivité pour les étudiants et les investisseurs.

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10. Rennes

Rennes, avec ses 70.000 étudiants représentant 15 % de la population totale, est une ville dynamique et culturelle. Les prix immobiliers y sont raisonnables, autour de 3.300 €/m², et la rentabilité locative peut atteindre jusqu'à 5 %. La demande locative élevée et la présence de plusieurs grandes écoles en font une destination de choix pour un investissement sécurisé.

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Villes en devenir : un pari sur l'avenir

En dehors des grandes villes étudiantes déjà établies, certaines villes connaissent une augmentation notable de leur attractivité auprès des étudiants. C’est le cas de villes comme Angers, qui voit sa population étudiante croître grâce à la qualité de ses infrastructures universitaires et à des prix immobiliers encore abordables autour de 2 500 €/m². Clermont-Ferrand, autre exemple, attire davantage grâce à son pôle universitaire axé sur les sciences et l’ingénierie, ainsi qu'à une rentabilité locative qui peut atteindre 6 %. Ces villes en devenir offrent des opportunités uniques aux investisseurs prêts à miser sur des marchés émergents où l’activité étudiante est en plein essor. L’anticipation d’un développement futur, associé à des prix encore modérés, peut garantir des rendements intéressants à moyen et long terme.

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Critères pour choisir une ville étudiante

Pour choisir la meilleure ville étudiante où investir, il est essentiel de considérer plusieurs éléments. L'attractivité étudiante dépend principalement de la proximité des établissements d'enseignement supérieur et de la qualité des infrastructures locales. Le dynamisme économique, mesuré par la présence de secteurs porteurs et d'opportunités d'emploi, est également déterminant. Enfin, la rentabilité locative doit être évaluée en fonction de la demande locative et de l'évolution du marché immobilier. En combinant ces critères, les investisseurs peuvent optimiser leurs chances de succès.

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Tableau récapitulatif des villes étudiantes où investir

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Sources :

- SeLoger

- IAD France

- Imavenir

- Afedim Gestion

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