Propriétaire : comment gérer la sortie du locataire ?

Pour les petites surfaces, les mois d’été représentent souvent une période de sortie du locataire, et donc de rotation. Si certains locataires cherchent un logement dès juillet, c’est souvent pour un emménagement prévu mi-août, voire début septembre. Comment gérer ce changement en minimisant la vacance locative et en évitant les litiges avec l’ancien locataire ?

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Préavis et fin de bail

Avant de quitter le logement, le locataire doit donner congé entre 1 et 3 mois à l’avance en fonction du type de bien et des raisons de son congé. En zone tendue et notamment à Paris, le préavis est d'un mois que le logement soit vide ou meublé. Ailleurs en France, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois lorsqu’il quitte un logement vide. Des exceptions existent cependant. Un changement de situation professionnelle justifie un délai de préavis d’un mois par exemple.

La lettre de congé doit être adressée avec accusé de réception au propriétaire. Jusqu’à la fin de son préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et de continuer l’entretien du logement. Toutefois, la durée du préavis peut être réduite si le bailleur accepte un nouveau locataire avant la fin du préavis.

Le bailleur peut par ailleurs décider de récupérer son bien à la date d’échéance du bail sous certaines conditions. Pour les baux étudiants de 9 mois, il n’existe pas de reconduction tacite. La reprise du logement par le bailleur est donc automatique. Dans les autres cas, le propriétaire peut récupérer le logement pour le vendre. Le locataire fait alors l’objet d’une offre prioritaire de vente. Le propriétaire peut également récupérer son logement pour l’habiter ou pour loger un proche. Enfin, si le préavis est donné 6 mois avant la date anniversaire du bail, le bailleur peut éviter le renouvellement du bail pour des raisons exceptionnelles (comme entre autres les troubles du voisinage, les impayés de loyer, etc.).

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Qui dit sortie du locataire dit état des lieux

L’état des lieux de sortie est un contrat de comparaison avec l’état de lieux d’entrée. L’idéal est de le faire réaliser par la même personne que l’état des lieux d’entrée. Un état des lieux reste très subjectif, il est donc bon d’avoir un point de comparaison.

L’état des lieux a pour objet de constater l’usure du bien. L’état des lieux de sortie est très important pour le propriétaire. C’est en effet ce document qui donnera au bailleur la possibilité de faire des retenues sur le dépôt de garantie pour couvrir d’éventuelles dégradation. Les dégradations liées à l’usage du bien, dans le cadre d’une utilisation normale, ne peuvent pas être facturées au locataire. Après 3 ans de résidence, l’état du logement se sera quelque peu dégradé. Le locataire n’a pas pour obligation de rendre le logement dans le même état qu’il l’a reçu. Son obligation porte uniquement sur l’entretien quotidien du logement. Cet élément est donc à prendre en compte. Une fois le contrat signé par les deux parties, le locataire remet les clés à son bailleurs.

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Restitution du dépôt de garantie

Après la signature de l’état des lieux de sortie et la restitution des clefs, le bailleur a un mois pour restituer le loyer de garantie s’il n’y a pas de retenues sur le dépôt. Depuis 2015, ce délai s’applique quelque soit le type de location. Si le bailleur ne respecte pas les délais de remise du dépôt de garantie, il devra s'acquitter de 10% supplémentaires.

En cas de réparations suite à l’état des lieux, le bailleur dispose de deux mois pour restituer le montant imputé du coût des travaux. Il peut également demander un complément au locataire si le dépôt de garantie ne couvre pas l’intégralité des travaux.

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• Comment effectuer la résiliation d’un bail meublé : le guide complet
• Comment donner congé à son locataire ( procédure et délais )

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Gérer les visites pour éviter la vacance locative

Quand faire les visites ?

Pour éviter au maximum la vacance locative, il est conseillé de commencer les visites 15 jours avant la sortie du locataire. Cependant, pour pouvoir effectuer les visites, le locataire sortant doit donner son accord. En effet, si la loi prévoit que le bailleur peut faire visiter son bien pour le relouer ou le vendre même avec un locataire en place, cela ne lui donne pas le droit de pénétrer dans le logement du locataire sans son accord.

Le locataire peut également effectuer les visites pour le propriétaire. Cependant, celui-ci n’a pas nécessairement les mêmes intérêts que le propriétaire et sera probablement moins « vendeur » que le propriétaire lui-même ou son gestionnaire.

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Quelles précautions prendre lorsqu'on fait visiter son bien alors que l'actuel locataire y vit toujours ?

Lorsque l’on fait visiter un appartement habité, il est important de prévenir son locataire à l’avance afin que celui-ci ait le temps de ranger. Comme le locataire est sur le départ, il aura dans l’idéal retiré les objets trop personnels. Il est plus avantageux de faire visiter un logement relativement neutre afin que les futurs locataires puissent s’y projeter.

Gardez également en tête que la luminosité est un critère important pour les locataires et donc si le locataire en place est d’accord, l’idéal est d’effectuer les visites en fin d’après-midi et non en soirée.

Enfin, si vous louez le logement vide, il est important que les photos utilisées dans l’annonce présentent le logement vide. Les futurs locataires visiteront sûrement un logement meublé. Les photos sont donc leur seul repère pour apprécier le logement vide. Dans certains cas, il peut être préférable d’attendre que le logement soit vidé avant d’effectuer les visites, surtout si le logement est rempli de cartons. Les visites réalisées dans un intérieur peu attrayant auront beaucoup moins de succès. Pour gagner du temps, il est donc parfois envisageable d’attendre l’état des lieux de sortie.

Que se passe-t-il si le locataire a effectué des travaux sans l'accord du propriétaire ?

Si le locataire a effectué des travaux d’amélioration du bien sans l’accord du propriétaire, le propriétaire peut facturer la remise en état au locataire sortant. Cependant, aucune compensation financière ne doit être versée par le propriétaire s’il conserve les améliorations en l’état.

Faut-il faire des travaux de rafraichissement du bien entre deux locataires ?

L’idéal est d’effectuer des travaux de rafraichissement tous les 5 ans. Cependant, en réalité, les bailleurs effectuent des travaux moins fréquemment. La rafraichissement peut se limiter à repeindre rapidement les murs et le plafond. L’intérêt est de proposer un bien attrayant pour la mise en location, ce qui réduit la vacance locative.

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