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Le guide complet du crédit immobilier pour un investissement locatif
Investir dans l’immobilier à crédit* peut constituer une bonne idée. Ainsi, vous profitez de l’effet de levier du crédit immobilier. Comment obtenir un crédit immobilier pour investir dans l’immobilier ? Quelles sont les conditions et les modalités ? Quel type de prêt choisir ? Homepilot, le spécialiste de la gestion locative, vous explique tout sur le crédit immobilier pour un investissement locatif.
Pourquoi souscrire un crédit immobilier pour votre investissement locatif ?
Emprunter pour investir dans l’immobilier locatif est la solution privilégiée des investisseurs. Plusieurs raisons expliquent ce mode de financement de l'investissement locatif.
Un investissement locatif sécurisé grâce à l’assurance emprunteur
La banque exige souvent une assurance emprunteur. Ainsi, vous pouvez protéger votre famille contre tout accident de la vie. En cas de décès ou d’invalidité, l’assurance emprunteur procède au remboursement du capital restant dû. Résultat : le bien immobilier payé en totalité tombe dans la masse successorale.
Vos héritiers n’ont pas à assumer votre crédit immobilier, ni à revendre le logement.
L’effet de levier du crédit immobilier
Acheter un bien immobilier pour le mettre en location constitue un investissement à long terme. Or, en souscrivant un crédit immobilier, vous construisez un patrimoine financé à crédit. C’est le principe de l’effet de levier du crédit bancaire : investir avec de l’argent que vous n’avez pas encore, plutôt qu’avec une épargne déjà constituée.
La déduction des intérêts d’emprunt
Si vous optez pour un régime fiscal réel, en location meublée comme en location nue, vous pouvez déduire les intérêts du crédit immobilier de vos revenus locatifs. Vous pouvez obtenir une baisse des impôts dus sur votre investissement locatif. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert en fiscalité pour vous accompagner sur les dispositifs fiscaux existants.
Ainsi, vous diminuez le montant imposable, voire créez du déficit foncier avec les autres charges déductibles.
Un taux d’intérêt intéressant
Les taux des crédits immobiliers restent généralement inférieurs à l’inflation, compte tenu des politiques monétaires, même en période de forte hausse comme en 2022 et 2023.
Le taux de votre crédit pour un investissement locatif sera souvent en dessous du taux de rendement locatif espéré.
En outre, les taux de crédit sont souvent inférieurs aux produits d’épargne sécurisée (livrets, fonds en euros). Tant que c’est le cas, il est plus intéressant d’emprunter que d’utiliser votre épargne.
Quel prêt choisir pour investir dans l’immobilier ?
En premier lieu, il est important de savoir que la plupart des prêts aidés ne sont pas destinés à financer un achat locatif. Par exemple, pas de prêt à taux zéro pour un investissement locatif. Ces aides visent seulement à accéder à la propriété d’une résidence principale.
Prêt in fine
C’est le prêt privilégié par les investisseurs immobiliers, qui ne paient que les intérêts et l’assurance emprunteur pendant la durée du crédit immobilier. Le capital est remboursé en une seule échéance à la fin du crédit immobilier.
La banque garantit le remboursement du capital grâce au nantissement d’un produit d’épargne tel qu’une assurance-vie. Les loyers perçus servent à alimenter ce compte d’épargne. Cette opération est doublement intéressante : vous bénéficiez de la hausse éventuelle des valeurs mobilières tout en constituant un patrimoine immobilier financé à crédit.
Bon à savoir :
Les établissements de crédit exigent un apport de 30 % en général sur le produit d’épargne lors de la souscription du crédit immobilier.
Prêt amortissable et prêt à taux mixte
Vous pouvez également souscrire un prêt immobilier amortissable classique. Ainsi, chaque mois, vous remboursez une partie du capital emprunté, aux côtés des intérêts et de l’assurance.
Avec un taux fixe, vous connaissez immédiatement le coût total du crédit pour votre investissement locatif, sans surprise.
Mais vous pouvez également opter pour un crédit à taux variable, voire un prêt à taux mixte. Un prêt à taux mixte combine un taux fixe pendant les premières années de prêt, puis un taux variable les dernières années.
Cela permet d'obtenir un meilleur taux de crédit pour votre investissement locatif. L’opération est intéressante si vous envisagez de revendre le bien immobilier avant la fin de votre crédit. Mais cela nécessite une grande capacité d’anticipation et une stratégie d’investissement à long terme clairement définie.
Comment obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif ?
Réunir les conditions d’octroi d’un crédit immobilier
La banque peut exiger un apport personnel pour accorder un crédit immobilier. Investir sans apport est possible si vous présentez un profil emprunteur particulièrement attractif.
En complément, l’établissement de crédit vérifie si votre taux d’endettement est correct. Il doit être inférieur à 35 % de vos revenus, d’après le HCSF (Haut conseil de stabilité financière - source : décision HSCF du 29 septembre 2021). Toutefois, les banques peuvent déroger à ces critères dans 20 % des dossiers.
Les loyers estimés ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70 % environ. Ainsi, la banque préserve une marge de sécurité en cas de vacance locative ou de problème.
Notez que les banques ne peuvent plus utiliser le taux d'endettement différentiel depuis le 1er septembre 2021. Ce taux leur permettait d’apprécier le projet d’investissement seul. Désormais, votre capacité d’emprunt est appréciée de manière globale en fonction de l’ensemble de vos revenus actuels et des loyers prévisibles.
Présenter un dossier complet et attractif
Tout investisseur immobilier doit donc convaincre une banque pour investir dans son projet locatif. Présentez un dossier complet en mettant en avant :
- les points forts de votre investissement locatif (localisation, valorisation, marché locatif en tension, etc.)
- votre profil emprunteur (situation financière, bonne gestion de vos comptes, stabilité des revenus, capacité à épargner, etc.).
- votre profil investisseur (vision globale incluant les frais de notaire, les frais d’entretien à moyen terme, la vacance locative, la possibilité de plus-value à la revente, connaissance des dispositifs fiscaux, le calcul de la rentabilité nette, etc.)
Après deux années tendues, le marché du crédit immobilier repart avec un esprit de conquête de nouveaux clients auprès des banques.
Simuler votre crédit immobilier
Avant de vous engager, réalisez plusieurs simulations de crédit immobilier pour un investissement locatif, afin d’optimiser chaque aspect du futur crédit. C’est notamment la durée du crédit immobilier qui est déterminante du montant global. Soyez prudent en prévoyant d’éventuels travaux d’entretien du bien immobilier en location.
L’accompagnement d’un courtier ou d’un conseiller bancaire s’avère utile. En effet, au-delà du taux d’intérêt, veillez à négocier les frais de dossier, les garanties exigées, l’assurance emprunteur.
Bon à savoir :
Vous pouvez désormais changer d’assurance emprunteur à tout moment ! Profitez-en pour faire jouer la concurrence et personnaliser vos garanties.
Le crédit immobilier est le bon moyen de financer un investissement locatif. Faire confiance à Homepilot pour la gestion locative est une autre bonne idée. De nombreux investisseurs nous confient la gestion de leurs biens pour louer sereinement, sans perdre de vue leur rentabilité.
*Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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