Le bailleur peut-il cumuler location bail étudiant et location saisonnière ?

Propriétaire, il est normal de vouloir optimiser le rendement de votre logement. Aussi, certains bailleurs imaginent louer 9 mois de l’année à un étudiant et louer en location touristique les 3 autres mois. Est-ce légal ? Est-ce souhaitable ? Cumuler un bail étudiant et une location saisonnière est parfois possible mais est-ce la meilleure solution ? Décryptage. 

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En pratique, comment cumuler location étudiante et location saisonnière ? 

Propriétaire d’un studio bien situé dans une grande ville universitaire et touristique, vous cherchez à profiter des deux facettes de cette localisation. 

D’un côté, louer votre logement avec un bail étudiant de 9 mois qui est un bail meublé dérogatoire quant à la durée. Le bailleur n’a alors pas besoin de résilier ce bail qui se termine automatiquement à la date prévue. 

De l’autre côté, un bail de location saisonnière ou location de meublé touristique, proposant la location à la nuitée ou à la semaine sur un site spécialisé. Le prix à la nuitée est alors plus élevé…mais combien de nuitées seront louées ? En outre, si le risque de loyers impayés est ici nul, le risque de dégradations du logement est réel. 

Pourquoi cumuler un bail étudiant et une location saisonnière est possible ? Dans les deux cas, le logement est obligatoirement meublé. 

La localisation doit se prêter à la démarche : si votre logement est situé près d'un centre universitaire excentré, les touristes seront peu enclins à louer votre bien. En général, ils privilégient une localisation à proximité des lieux attractifs. Par exemple, en région parisienne, un studio près de Saclay attirera les étudiants mais aura peu de chances de séduire un touriste souhaitant visiter Paris. 

Si votre logement est idéalement situé à la fois pour un étudiant et pour un touriste, il existe encore de nombreux points à vérifier. 

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Les risques liés à ce cumul

Avant d’entreprendre cette démarche locative, voici un résumé des risques du cumul d’un bail étudiant et d’une location touristique. 

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Votre étudiant donne congé avant la fin du bail 

Pour le bailleur, le cumul s’envisage avec un étudiant qui demeure dans le logement toute la durée du bail (9 mois). Or, l’étudiant a la possibilité de donner congé à tout moment au cours de l’année. Tel sera le cas s’il se réoriente ou part effectuer un semestre d’études à l’étranger notamment. Aucun motif n’est nécessaire pour résilier le bail. 

Le bailleur se retrouve alors avec une période de vacance locative, tout en ayant probablement déjà des locations saisonnières programmées. Il se prive alors de la possibilité de louer en meublé avec un bail classique. 

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Votre logement sera-t-il loué tout l’été ? 

Autre risque majeur : la possibilité de ne pas louer tout au long des 3 mois d’été ! Le bailleur doit alors gérer un planning d’arrivées et de départs, de nettoyage du logement et de changement du linge de maison. La logistique est très différente… et les exigences des touristes également. Tout doit fonctionner parfaitement durant leur séjour ou être réparé immédiatement. Faute de quoi, un avis négatif risque de rendre votre location saisonnière moins attractive. 

Votre rentabilité est impactée par les frais supplémentaires de ménage, d’accueil et d’entretien courant. Contrairement à un locataire classique, le touriste ne cherche pas à effectuer la moindre réparation. 

La quête de rentabilité maximale ne doit pas occulter les exigences logistiques et commerciales d’une location saisonnière. 

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Est-il légal de cumuler location étudiant et location saisonnière ? 

Le bien loué à un étudiant ne constitue pas la résidence principale du bailleur, par définition. Il s’agit d’une résidence secondaire. Or, les grandes villes luttent de plus en plus vivement contre la location touristique. Les règles des meublés de tourisme sont strictes : obligation de déclarer le bien à la mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement exigé par les plateformes type Airbnb. 

En outre, dans de nombreuses grandes villes, la location touristique d’une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage du logement en local commercial au-delà du seuil de 120 jours de location par an. 

Enfin, si le bien est en copropriété, il conviendra de vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la location saisonnière. 

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Quelle fiscalité pour les revenus locatifs en cas de cumul bail étudiant et bail touristique ? 

La fiscalité des meublés touristiques pourrait aussi évoluer dans les prochains mois. En 2024, l’abattement en régime micro-BIC a déjà été abaissé à 30 % et le plafond de recettes à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés tandis que le plafond des locations meublées classiques demeure à 77 700 € avec un abattement de 50 % (source : Service public). La déclaration des revenus en cas de cumul devient donc un véritable casse-tête ! 

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Quelle alternative pour optimiser la location de son investissement locatif ? 

Homepilot privilégie la location longue durée, en meublé ou non. C’est l’assurance de bénéficier d’une location pérenne et sereine. En tant que bailleur, vous déléguez la mise en location et la gestion locative, tout en suivant tout depuis votre espace sécurisé. 

Compte tenu de l’attrait des petites surfaces pour les étudiants, vous ne perdez aucun mois de loyer, sans rien gérer. Le meilleur investissement est celui qui associe rentabilité et tranquillité !   

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