Tout savoir sur le bail de location courte durée à usage d'habitation

Est-il préférable de louer un logement sur une courte période ou à long terme ? Quelles différences juridiques et fiscales entre les deux modes de location ? Que signifie un bail de courte durée : combien de jours ou de semaines ? Quels avantages et inconvénients pour un bailleur ? Homepilot, le spécialiste de la gestion locative, fait le point sur le bail de location courte durée. 

Qu’est-ce qu’un bail de location courte durée ? 

Définition

La location courte durée se définit par opposition à la location longue durée. Au sein de cette dernière, le locataire élit sa résidence principale dans le logement. Dans la location courte durée, le locataire reste une nuit, une semaine ou un mois mais possède un domicile ailleurs. 

Ainsi, entrent donc dans cette large catégorie les locations saisonnières, les locations de meublés de tourisme, les locations Airbnb, etc. 

Ce type de location est bien moins réglementé que les locations longue durée. En effet, le locataire n’habite pas longtemps dans le logement et a donc moins besoin de protection. 

Toutefois, les excès des locations touristiques dans certaines villes ont attiré la foudre des voisins pour les nuisances et des communes pour la crise du logement. Résultat : de nombreuses villes prévoient une réglementation spécifique pour les locations temporaires ou locations saisonnières : obligation de déclaration du logement à la mairie, limitation des périodes de location, etc. La ville de Paris mène ce combat depuis 2017, devant les tribunaux et dans les médias. 

Législation applicable à la location courte durée

L’article L 134-1-1 du Code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des maisons ou appartements meublés, à l’usage exclusif du locataire, proposés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. 

De son côté, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la résidence principale est celle occupée plus de 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La location courte durée s’intéresse donc aux périodes inférieures à 120 jours, soit 4 mois par an. 

Caractéristiques du bail courte durée

Un bail de courte durée concerne un logement meublé. Le locataire n’a pas vocation à apporter son mobilier pour quelques semaines. 

En outre, le locataire n’élit pas domicile dans ce logement. Cela implique de multiples conséquences juridiques comme l'absence de justificatif de domicile à cette adresse. 

Le bail de location courte durée échappe à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi régit les locations de résidences principales, qu’elles soient meublées ou non. 

Le logement loué en courte durée peut être la résidence principale du propriétaire, une résidence secondaire, voire un investissement locatif dédié (par exemple, en cumulant un bail étudiant ou un bail mobilité avec des périodes de location de courte durée). 

Quels sont les avantages et les inconvénients pour le propriétaire ? 

La flexibilité de la location courte durée

Premier avantage pour le propriétaire : la durée d’engagement. Avec un bail de location courte durée, il reste maître du temps. Il peut louer les semaines où il est absent tout en récupérant l’occupation du logement dès son retour sans besoin de préavis ni de congé. 

La rentabilité

Autre avantage : la rentabilité est meilleure sur une courte période, dès lors que le logement trouve preneur. Au final, sur une longue période, le rendement net d’impôt est-il vraiment meilleur ? Le propriétaire doit établir ses calculs minutieusement. 

Les exigences et les coûts du bail de courte durée

Au titre des inconvénients, citons la nécessité de fournir des services dignes d’un hôtel ! Le développement des plateformes de réservation en ligne comme airbnb incite à proposer des appartements ou des maisons avec tout le confort, les draps, voire le linge de toilette. Au moindre dysfonctionnement, le propriétaire doit réagir immédiatement. Ce peut donc être une source de stress ou un coût supplémentaire pour déléguer la gestion quotidienne à un tiers : remise des clés, ménage, changement du linge de lit, etc. 

La vacance locative

Enfin, le risque de vacance locative est important. Une baisse de touristes, une augmentation du télétravail, une chute du pouvoir d’achat des vacanciers… et votre logement se retrouve délaissé. 

Le risque de détérioration

Un locataire qui reste quelques jours dans un appartement ne prend pas forcément soin du bien immobilier et du mobilier. Le remplacement des meubles et des appareils sera donc plus fréquent. Sans parler du risque de fêtes et de détérioration qui ont fait la Une des médias pour des locations saisonnières dans les métropoles ou dans de grandes maisons. 

Quels sont les avantages et les inconvénients pour le locataire ?

Le locataire trouve dans un bail de location courte durée la souplesse idéale pour passer quelques jours sans contrainte.

Une clientèle de touristes, de familles ou de professionnels trouve ainsi une alternative à l’hôtel. Dans un appartement à Paris ou à Lyon, vous pouvez cuisiner sans contrainte après une longue journée passée à arpenter les rues pour visiter ou pour travailler. 

Les plateformes de réservation en ligne facilitent ce type de locations mais peuvent aussi réserver quelques mauvaises surprises comme la vacance locative ou le risque de détérioration comme mentionné ci-dessus.

Quelle fiscalité pour la location courte durée ? 

Le régime fiscal de la location meublée touristique jusqu’en 2024

Toute location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers, réservés aux locations nues. 

Si le meublé de tourisme est classé, vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur les revenus locatifs, au régime micro-BIC. Un plafond annuel à 188 700 € est en place (voir le site des impôts). 

Les meublés de tourisme non classés se voient appliquer un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles au régime forfaitaire micro. 

Dans tous les cas, vous pouvez opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire toutes vos charges sur une base réelle mais impose une déclaration de résultats annuelle ! Cette liasse fiscale complète offre la possibilité d’amortir le bien, de préférence avec l’aide d’un professionnel. C’est le statut du régime LMNP (loueur de meublé non professionnel) ou LMP (loueur de meublé professionnel) selon vos revenus. 

La fiscalité en 2024

La loi de finances pour 2024 a modifié ce régime, en limitant le régime micro-BIC à 15 000 € pour toute location de meublés de tourisme non classé. En complément, l’abattement est désormais de 30% seulement. 

L'administration fiscale a dû intervenir pour préciser que les propriétaires auraient la possibilité, pour les revenus 2023, de choisir entre l’ancien et le nouveau dispositif. Mais pour les revenus de l’année 2024, ces nouvelles règles devraient s’appliquer. 

Le propriétaire a alors intérêt à obtenir un classement de son bien ou à opter pour le régime réel. De nombreuses pistes législatives sont à l’étude pour lutter contre les excès d’une location de courte durée : obligation de réaliser des diagnostics techniques, obligation de déclaration à la mairie et au syndic de copropriété…Avant d’investir, prêtez attention aux évolutions des règles ! 

La location longue durée avec Homepilot

Pour éviter ces risques liés à une location courte durée, pourquoi ne pas étudier la rentabilité à coûts maîtrisés d’une location longue durée avec Homepilot : la sécurité et la sérénité dans la location ! Vous dégagez des revenus pérennes sans vous soucier de la gestion quotidienne. Vous pouvez aussi souscrire une garantie loyers impayés et ainsi aborder la location longue durée en toute tranquillité.