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Dispositif Pinel : les bases de la location
Des plafonds de loyer aux profils de locataires, voici les fondamentaux du dispositif Pinel que tout investisseur doit avoir à l'esprit avant de se lancer !
Le dispositif Pinel est présent dans le paysage immobilier français depuis 2014. Il attire chaque année des milliers de propriétaires, séduits par l'avantage fiscal offert par l'investissement. Voici ses éléments centraux, qu'il est important d'avoir en tête avant de se lancer.
Quelles sont les zones concernées par le dispositif Pinel?
Avant d’investir en loi Pinel, il faut savoir que le dispositif ne concerne plus la totalité du territoire national. Désormais, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles, après les exclusions des zones C en 2017 et B2 en 2020. Il est donc important de vérifier si le lieu du projet correspond bien à une zone éligible. De plus, certaines zones sont plus attractives que d’autres, ce qui joue directement sur la rentabilité du bien. En amont de l’investissement, il est donc nécessaire de s’assurer qu’il ne sera pas trop compliqué de trouver des locataires dans la ville concernée. Après tout, les 3 règles d’or de l’immobilier sont les suivantes : emplacement, emplacement, emplacement…
Quel montant de loyer pour un bien Pinel?
Le dispositif Pinel prévoit des plafonds pour les loyers des logements concernés. Le principal objectif est de lutter contre la crise du logement en proposant des logements neufs à loyers raisonnables et décents. Cela induit alors des loyers relativement plus accessibles que pour d’autres types de logement. Pour calculer le loyer maximum que peut fixer un propriétaire investissant sous dispositif Pinel, une formule existe. Cette dernière implique la surface utile du logement ainsi qu'un coefficient, qui varie en fonction des zones où se situe le logement en question. Retrouvez le calcul du plafond de loyer selon le dispositif Pinel.
Pour quel profil de locataire ?
En plafonnant les loyers des logements Pinel, le gouvernement s’adresse à un profil type d’individus, dont les ressources n’excèdent pas un niveau annuel prédéfini. Ce montant est fixé en fonction de la composition du foyer fiscal ainsi que de la zone Pinel concernée. Par ailleurs, il est bon de rappeler certains critères que doit remplir le locataire d’un logement Pinel. Il doit donc posséder son propre foyer fiscal, occuper le bien en question en qualité de résidence principale. En outre, contrairement à ce que prévoyaient ses deux prédécesseurs, le dispositif statue qu’il est possible que locataire et propriétaire fassent partie de la même famille. Il faut toutefois que leur foyer fiscal diffère. Enfin, afin de se couvrir d’éventuels loyers impayés et pour contourner les critères sélectifs d’une assurance loyers impayés, il peut être intéressant d’envisager la garantie Visale. Fournie par l’Etat, elle est souscrite directement par le locataire. Celui-ci demande lui-même à ce que l’Etat se porte garant de son dossier. Elle est gratuite, et permet depuis 2016 d’assurer les dossiers de plus de 600 000 ménages en France.
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