La fiscalité des revenus locatifs a été au cœur des discussions politiques fin 2024. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 alourdit la fiscalité des meublés de tourisme, tandis que la loi de finances pour 2025 apporte quelques modifications au régime fiscal du loueur de meublé non professionnel (LMNP). Pour autant, aucune refonte totale de la fiscalité locative n’est votée et les disparités entre location meublée et location nue demeurent ! Homepilot présente le détail des nouveautés 2025 relatives à la fiscalité des revenus locatifs, un point utile pour tous les bailleurs.
Fiscalité des revenus locatifs en 2025 pour la location meublée
Les loyers d’une location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes sont alors possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le plafond du régime micro-BIC est inchangé par rapport à 2024 à 77 700 € avec un abattement de 50 % pour la location meublée longue durée.
Les nouveautés relatives au statut LMNP en 2025
En complément, le bailleur choisit entre le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Les conditions pour être LMNP n’ont pas évolué en 2025 : générer moins de 23 000 € par an de revenus locatifs ou ces revenus locatifs doivent représenter moins de la moitié du revenu imposable global du foyer fiscal.
La fiscalité du LMNP est souvent mise en cause lors des débats sur la loi de finances. La loi de finances pour 2025 adoptée tardivement le 14 février dernier apporte quelques changements.
Réintégration des amortissements LMNP
La principale mesure 2025 des LMNP concerne la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value. Pour cela, il faut que le logement soit vendu à un tiers, et non pas transmis par succession ou donation.
Désormais, vous devez ajouter les amortissements pratiqués ce qui revient à augmenter la plus-value immobilière imposable. Attention, cette règle ne remet pas en cause les abattements pour durée de détention du bien (22 ans pour une exonération totale au titre de l’impôt sur le revenu et 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux).
Bon à savoir :
La réintégration des amortissements était déjà en place pour les travaux de construction ou d’agrandissement. À compter de 2025, elle concerne tous les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel, à l’exception des équipements et du mobilier. En outre, cette réintégration des amortissements ne concerne pas les résidences gérées (résidences étudiantes, senior, EHPAD, etc.).
L'impact est important si vous vendez rapidement un bien mis en location meublée, ce qui est rarement le cas. L'investissement locatif est un projet à long terme le plus souvent.
Suppression de la réduction d’impôt OGA
Une autre nouveauté 2025 est moins impactante : c’est la suppression de la réduction d’impôt des deux-tiers des frais de comptabilité en cas d’adhésion à un Organisme de gestion agréé (OGA). A compter de 2025, vous pouvez seulement déduire les frais de comptabilité dans vos charges réelles, sans bénéficier d’une réduction d’impôt directe.
Les nouveautés relatives à la fiscalité des meublés de tourisme en 2025
Pour les revenus locatifs encaissés en 2025, le régime micro-BIC évolue dans ses plafonds et dans le montant de l’abattement, sous l’effet de la loi Le Meur n°2024-1039 du 19 november 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.
Les nouveautés fiscales applicables en 2025 sont ainsi :
- diminution de l’abattement à 50 % (contre 71 % en 2024) pour les meublés de tourisme classés, avec un plafond de revenus stable à 77 000 € ;
- diminution de l’abattement à 30 % (contre 50 % en 2024) pour les meublés de tourisme non classés avec un plafond de revenus locatifs à 15 000 €.
Bon à savoir :
La loi Le Meur apporte d’autres modifications aux meublés de tourisme comme l'obligation progressive de réaliser des DPE (diagnostics de performance énergétique) ou de confier aux maires la possibilité de diminuer le nombre de jours de location par an.
Fiscalité des revenus fonciers en 2025 pour la location nue
Une location nue génère des revenus fonciers imposables pour le bailleur, qui choisit entre régime micro-foncier et régime réel. Les revenus encaissés en 2024 font l'objet d’une déclaration au printemps 2025 tandis que les revenus encaissés en 2025 font l’objet d’une déclaration au printemps 2026.
Le régime micro-foncier inchangé en 2025
Le régime micro-foncier est possible tant que les revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €. Ce plafond du régime micro-foncier n’a pas évolué en 2025. Peu importe la durée de location au cours de l’année 2025.
Le bailleur reporte le montant brut des revenus fonciers perçus dans sa déclaration de revenus et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %. Ainsi, il est imposable sur 70 % des loyers mensuels perçus, sans pouvoir déduire de charges et sans déclaration supplémentaire.
Le régime réel de la location nue en 2025
Sur option ou s’il dépasse le plafond du régime micro-foncier, le propriétaire déclare ses revenus fonciers au réel. Cela lui permet de déduire ses charges. Si le résultat est négatif, un déficit foncier est déductible du revenu imposable global à hauteur de 10 700 € et reportable sur les revenus fonciers des années suivantes pour l’excédent.
Bon à savoir :
Profitez du doublement du déficit foncier déductible à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025 en cas de réalisation de travaux liés à la performance énergétique du logement loué.
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