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Déficit foncier : comment l’utiliser pour réduire ses impôts ?
Vous disposez d’un bien en location nue ? Vous cherchez à diminuer le montant d’impôt sur le revenu (IR) ? Créer un déficit foncier peut répondre à cet objectif. En générant des charges déductibles supérieures à vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. Il est important de connaître les règles liées à l’imputation du déficit foncier. Homepilot, spécialiste de la gestion locative, vous aide à tout comprendre sur cette question fiscale.
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Définition
Le déficit foncier correspond à la différence entre vos revenus fonciers et vos charges déductibles. On parle de déficit lorsque cette différence aboutit à un résultat négatif.
L’intérêt d’un déficit foncier réside dans la possibilité de le déduire, sous conditions, de votre revenu global pour faire baisser votre impôt sur le revenu. C'est évidemment un avantage fiscal recherché lors d'un investissement locatif, d'autant plus que le fonctionnement est relativement simple.
En outre, les prélèvements sociaux (17,2 % de CSG-CRDS) sont dus sur les revenus fonciers imposables. Plus il est faible, moins vous versez de prélèvements sociaux.
Conditions
Un déficit foncier n’est possible qu’en location nue. En effet, seule la location nue d’un logement à usage d’habitation génère des revenus fonciers.
Autre condition, le propriétaire bailleur doit avoir opté ou être soumis au régime réel et non pas au régime micro-foncier. En effet, dans le régime micro-foncier, un abattement de 30 % sera appliqué par l'administration fiscale sur vos revenus fonciers bruts. Vous ne pouvez donc jamais générer un déficit foncier avec un régime micro.
Différences entre location nue et meublée pour l’optimisation fiscale
Notez qu’en location meublée, les revenus locatifs sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. Il existe également un régime réel et un régime micro-BIC.
Les règles de déduction des charges et leur imputabilité sur le revenu global sont alors différentes. Toutefois, le régime réel de la location meublée offre des possibilités d’optimisation fiscale intéressantes avec l’amortissement de la valeur d’achat du bien. Consultez notre guide du loueur en meublé non professionnel pour tout savoir sur la fiscalité du LMNP.
Quelles charges sont déductibles de vos revenus fonciers ?
Le régime réel d’une location nue permet de calculer un revenu foncier net, salon l’article 28 du Code général des impôts (CGI).
Pour cela, vous prenez vos revenus fonciers bruts (montant total de loyer perçu) et vous déduisez certaines charges, conformément à l’article 31 du CGI :
- dépenses de travaux d’entretien et de réparation (par exemple : diagnostics immobiliers, remplacement d’une chaudière) et de travaux d’amélioration qui apporte un confort supplémentaire comme des travaux de performance énergétique ;
- charges locatives récupérables et non récupérées ;
- frais d'administration et de gestion : frais de gestion forfaitaire de 20 € par local, salaire et avantages en nature des gardiens et concierges, frais de gestion locative et de comptabilité, frais de procédure avec son locataire ou avec un entrepreneur, frais de publicité, frais de correspondance, etc.
- provisions pour charges de copropriété avec régularisation des charges l’année suivante ;
- intérêts et frais d'emprunt pour un crédit immobilier ou un prêt travaux ;
- primes d'assurances : assurance propriétaire non occupant et responsabilité civile du propriétaire-bailleur, assurance emprunteur, assurance loyers impayés.
- certains impôts principalement la taxe foncière ;
- indemnités d’éviction et frais de relogement.
Les modalités d’application des charges sont détaillées dans le bulletin officiel des impôts BOI-RFPI-BASE-20.
En revanche, les travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation ne sont pas déductibles.
Plafonds et limites de report du déficit foncier
Le mécanisme d’imputation du déficit foncier se fait à hauteur de 10 700 € par an sur le revenu global imposable, sauf pour la partie générée par les intérêts d’emprunt.
Si le revenu global ne suffit pas à absorber le déficit foncier, l'excédent est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes (article 156 du Code général des impôts).
Attention, cette déductibilité se réalise à condition que le logement soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu (BOI-RFPI-BASE-30-20).
La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Vous pouvez doubler le déficit foncier avec des travaux de rénovation énergétique ! Le plafond de déduction atteint 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique. Pour cela, le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D à l'issue des travaux.
Cette mesure exceptionnelle est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2025.
Bon à savoir :
Le déficit foncier n’est pas un dispositif fiscal relevant des niches fiscales. Aussi, il n’entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux, soit 10 000 €.
Exemple de calcul du déficit foncier
Un couple avec des revenus de 48 000 € achète un appartement à Nantes pour le mettre en location nue. Ils souscrivent un crédit immobilier et versent des intérêts d’emprunt de 25 000 € en 2024. Les revenus fonciers perçus cette année s’élèvent à 20 000 €. L’ensemble des charges déductibles s’élève à 35 000 €.
En 2024, la location génère donc un déficit foncier de 40 000 € (20 000 - 25 000 - 35 000).
Sur ce déficit, 5 000 € proviennent des intérêts bancaires.
Le couple peut donc déduire de son revenu global imposable un déficit foncier à hauteur de 35 000 €.
Il peut déduire 10 700 € en 2024.
L’excédent de 24 300 € (35 000 - 10 700) ainsi que la partie du déficit foncier issue des intérêts d’emprunt (5 000 €) sera déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Un investisseur immobilier a parfois intérêt à gagner en efficacité dans sa gestion locative en se faisant accompagner par un professionnel comme Homepilot. Les frais de gestion locative et le coût de la garantie loyers impayés font partie des charges déductibles qui diminuent le montant de revenus fonciers imposables. Faites le point avec l’un de nos experts pour déterminer votre stratégie locative et fiscale.
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