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Quelles sont les erreurs fiscales les plus fréquentes des propriétaires bailleurs ?
Investir dans l’immobilier implique du temps et des connaissances juridiques et fiscales. Au moment des déclarations d’impôt, un oubli, un manque d’anticipation ou de compréhension des règles peut conduire à des erreurs importantes. Découvrez les erreurs fiscales des propriétaires bailleurs les plus fréquentes pour les éviter facilement.
Erreur n°1 des bailleurs : oublier de déclarer les revenus locatifs
C’est une erreur fréquente et grave. Tout loyer, tout revenu locatif doit faire l’objet d’une déclaration fiscale.
Par exception, jusqu’au 31 décembre 2026, la location saisonnière d’une partie de la résidence principale, échappe à cette règle si elle génère moins de 760 € de recette par an (source : BOI-BIC-CHAMP-40-20 §60).
En location longue durée, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt en cas de loyer raisonnable, défini par mètre carré et par région.
Les sanctions sont sévères : un oubli volontaire de déclaration des loyers conduit à un redressement fiscal. L'administration dispose de 3 ans pour effectuer un contrôle. Le bailleur distrait écope alors d’une majoration de 40 % de l’impôt sur les revenus locatifs et d’intérêts de retard. Cette majoration atteint 80 % en cas de fraude du bailleur, prouvée par l'administration fiscale, selon l’article 1729 du Code général des impôts (CGI).
Erreur n°2 des propriétaires : ne pas mettre à jour la rubrique biens immobiliers sur le site impots.gouv.fr
L’espace privatif de chaque contribuable sur le site impots.gouv.fr s’est enrichi en 2023 d’une rubrique “biens immobiliers”
Chaque propriétaire doit vérifier les informations et mettre à jour l’occupation des biens immobiliers. Cela sert notamment à établir l’avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Les bailleurs doivent compléter les informations personnelles de leurs locataires : nom, prénom, date et lieu de naissance, date d’entrée dans les lieux et date de sortie, le cas échéant.
Vous devez signaler, avant le 1er juillet, les changements intervenus entre le 2 janvier de l’année dernière et le 1er janvier de l’année en cours.
Bon à savoir :
Il est prévu dans un second temps d’y déclarer le montant du loyer pratiqué !
Erreur n°3 du bailleur : ne pas déduire toutes les charges
La fiscalité des revenus locatifs offre plusieurs options. Si vous n’êtes pas au régime micro-foncier ou micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus locatifs.
La redevance d'enlèvement des ordures ménagères
Seules les charges non récupérables sur le locataire sont déductibles. Très souvent, une erreur est commise sur la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM). Cette taxe est imputable à votre locataire. Le bailleur n’a pas à la déduire puisqu’il peut la facturer à son locataire.
La régularisation des charges locatives
En général, le locataire verse une provision pour charges en complément du loyer. Une fois par an, le bailleur doit procéder à la régularisation des charges locatives, pour calculer la différence entre les charges réellement supportées et les provisions.
Vous adressez à votre locataire un décompte précis des charges locatives. En cas de différence, vous pouvez prétendre à un complément ou à une restitution du trop-perçu.
La régularisation des charges de copropriété
De la même manière, si vous louez un appartement en copropriété, vous déclarez les appels de charges payés au syndic. Une fois par an, le syndic élabore les comptes de la copropriété, votés en assemblée générale dans les 6 mois de la clôture. Cela ne correspond donc pas toujours avec les dates de déclaration fiscale.
Aussi, en cas d’imposition au réel, cette régularisation intervient avec un an de décalage dans la déclaration d’impôt. Par exemple, vous déclarez les provisions versées en 2024 dans votre déclaration d’impôt des revenus 2024 effectuée en 2025. En 2026, vous indiquerez la régularisation des charges de l’année 2024.
En effet, seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant réel, sont prises en compte pour la détermination de votre revenu foncier net taxable.
Erreur n°4 des propriétaires : omettre de réviser le loyer
Les recettes impactent aussi votre déclaration fiscale. Pour optimiser vos revenus locatifs, n’oubliez pas de procéder à la révision annuelle du loyer. C’est possible, y compris dans les zones d’encadrement des loyers, dès lors qu’une clause du bail le prévoit.
Sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), vous profitez d’un gain certain, en particulier en période d’inflation.
Ne tardez pas ! La révision annuelle du loyer n’est pas rétroactive.
Erreur n°5 des bailleurs : ne pas profiter du régime réel
De nombreux propriétaires préfèrent la simplicité à la rentabilité. Ils privilégient le régime micro en location nue comme en location meublée, pour éviter des calculs parfois complexes. Pourtant l'abattement forfaitaire proposé ne couvre pas toujours l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, etc.).
Dans de nombreuses situations, le régime réel est plus favorable :
- En location nue, il peut permettre de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global du propriétaire à hauteur de 10 700 € et reportable pour l’excédent.
- En location meublée, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) offre la possibilité de déduire les charges mais aussi de pratiquer l’amortissement par composant de la valeur du bien immobilier.
Erreur n°6 des propriétaires : ne pas se tenir informé des évolutions de la réglementation
Autre point crucial et chronophage, le suivi de l’actualité fiscale. La réglementation évolue fréquemment et impacte les déclarations fiscales des bailleurs.
Par exemple, le doublement du déficit foncier déductible du revenu global à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025 ! Pour en profiter, vous devez réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Erreur n° 7 des bailleurs : ne pas conserver les justificatifs
Avec la déclaration d'impôt en ligne, vous ne joignez plus les justificatifs (factures, avis de taxe foncière, appel de charges de copropriété, contrat de location, relevé de compte bancaire, etc.). Toutefois, vous devez les conserver précieusement. En cas de contrôle fiscal, vous présenterez tout document à la demande de l'administration fiscale.
Erreur n°8 des propriétaires : confondre les revenus bruts et les revenus nets
Avant de déclarer vos revenus locatifs, veillez à bien comprendre la distinction entre entre les revenus bruts et les revenus nets.
Les revenus bruts correspondent au montant total des loyers perçus, tandis que les revenus nets correspondent aux loyers perçus après avoir déduit les charges liées à la location du bien, telles que les frais de gestion locative, les frais de syndic de copropriété, les frais d'entretien et de réparation du bien.
En fonction du régime d’imposition choisi, vous déclarez les revenus bruts ou calculez les revenus nets à reporter sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.
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