La fin de l'encadrement des loyers ?

Veuillez noter que cet article n'est plus à jour : depuis le 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers est de nouveau en vigueur à Paris.Le mardi 28 novembre 2017, la justice a annulé 3 arrêtés préfectoraux de la ville de Paris marquant la fin de l'encadrement des loyers. Le dispositif a été jugé inéquitable car ne s’appliquant qu’à la ville de Paris et non à l'agglomération parisienne. La mesure phare de la loi Alur avait également été annulée à Lille le 17 octobre 2017 pour les mêmes raisons. Paris et Lille étaient les deux seules villes françaises ayant mis en place l’encadrement des loyers.

La décision de justice marque-t-elle la fin de l'encadrement des loyers à Paris ?

Le gouvernement a fait savoir qu’il souhaitait faire appel contre ces décisions. Le but pour l’Etat est avant tout de poursuivre l’expérimentation. Bien que le dispositif ait été lourdement critiqué, les résultats réels ne sont pas encore connus. Le gouvernement estime ne pas avoir suffisamment de recul pour prendre une décision définitive sur le maintien ou l’annulation de ce dispositif. En effet, en vigueur depuis août 2015 à Paris et depuis janvier 2017 à Lille, le dispositif n’a pas eu le temps de faire ses preuves. Jacques Mézard, Ministre de la cohésion des territoires, affirme que le dispositif sera amené à subir des rectifications une fois l’expérimentation terminée.

Quelles sont les conséquences immédiates ?

Les loyers vont-ils augmenter ?

La décision du tribunal administratif entrait en vigueur ce mercredi (29/11). Les propriétaires ne sont donc plus tenus de respecter l’encadrement. Cependant, les loyers ne vont pas augmenter immédiatement. En effet, le loyer d’un bail en cours ne peut pas être réévalué. En revanche, le renouvellement d'un bail peut être l’occasion d’une revalorisation de loyer. Mais cette revalorisation doit toujours respecter l’IRL (indice de revalorisation des loyers, calculé par l’Insee) sauf cas de sous-valorisation manifeste ou de travaux d'amélioration significatifs dans le logement. Le propriétaire reste donc pour l’instant très peu libre de revaloriser son loyer lors d'une rotation de locataire.

Les loyers ne devraient donc pas massivement augmenter. A Paris, les seuls logements concernés pour cette annulation, sont ceux qui ont subi une vacance locative durant les 18 derniers mois. Ces logements ne sont en effet ni soumis à l’IRL (à +0.9% au quatrième trimestre de 2017) ni à l’encadrement qui vient d’être annulé. Les bailleurs seront donc libres de fixer le prix de leur loyer lors de la mise en location.

Quelles conséquences sur le marché immobilier ?

Il ne faut pas oublier que le logement reste un marché comme un autre. Dans le cas où seuls quelques logements peuvent bénéficier d’un loyer revalorisé, les conséquences sur le marché locatif risquent d’être minimes. Des dérogations à l’encadrement existaient déjà. Mais les propriétaires qui ne le respectaient pas trouvaient plus difficilement preneurs pour leur logement, car ils étaient trop chers pour le marché. Cette nouvelle liberté ne permet donc pas aux propriétaires de fixer leur loyer à n'importe quel montant.

Le marché risque de mettre longtemps à s’adapter si jamais l'annulation est maintenue.

La relance de l'investissement locatif à Paris ?

Un des principaux reproches qui a été fait à l’encadrement était de décourager l’investissement locatif. Un des effets espérés par l’annulation de cet encadrement est l'augmentation de l’investissement locatif. Cependant, si le marché reste relativement stable dans les prochains temps comme cela est prévisible, il est probable que la décision de justice n’ait pas d’effet immédiat sur l’investissement locatif à Paris.

Des incertitudes persistent quant à l'évolution de l'encadrement des loyers

Cécile Duflot, porteuse de la loi Alur, a fait connaître son souhait d’élargir l’encadrement au 412 communes de l'agglomération parisienne.

L’évolution de l’encadrement reste dans tous les cas incertain, tant que le gouvernement n’aura pas fait appel et que la cour d’Appel n’aura pas rendu sa décision.

L’encadrement devait s’étendre à la petite couronne à partir de janvier 2018. En l’état des choses, il est peu probable que le calendrier soit maintenu. Aucune information à ce sujet n’a pour l’instant été communiquée.

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