Expatriés : comment acheter un bien immobilier depuis l'étranger ?

Plus qu’un simple investissement, acheter un bien immobilier en France est aussi une façon d’anticiper un prochain retour ou les études supérieures des enfants. Trouver la perle rare et gérer les différentes étapes de l’achat est souvent compliqué, surtout à distance. Voici nos meilleurs conseils.

Ayez les idées claires sur le cadre légal en France et l’impact sur votre fiscalité

La législation française concernant les locations a beaucoup changé depuis l’introduction de la loi Alur en 2014, et diffère très probablement des règles en vigueur dans votre pays d'accueil. En effet, depuis 2015 un encadrement des loyers est appliqué à Paris et depuis 2017 à Lille. Celui-ci limite le montant du loyer qui peut être demandé dans ces villes. Cela peut impacter la rentabilité de votre investissement immobilier.

Par ailleurs, pour les résidents étrangers, la fiscalité des revenus fonciers en location vide, et des bénéfices industriels et commerciaux, en location meublée, est complexe. Dans tous les cas, vous serez imposable en France des revenus issus de la location, de l’ISF et de la taxe foncière. Certains pays ont signé des accords bilatéraux évitant la double imposition avec la France. Pour les autres pays, il est probable que vous ayez à payer deux fois.

Vos revenus français seront imposés au minimum au taux d’imposition de 20%. A cela s’ajoute généralement la CSG-CRDS de 15,5%.

Bon à savoir : en cas d’acquisition d’un logement occupé, loué vide et acquis en cours de bail, la réglementation limite votre capacité à donner congé. En effet, en cas de reprise pour y habiter ou y loger un proche, vous pourrez donner congé au locataire au plus tôt deux ans après la date d’achat.

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Adopter une stratégie de recherche de logement adaptée

A Paris, comme dans certaines métropoles de province, il existe une forte demande à l’achat pour des logements de petite et de moyenne surface. Ces biens, du studio au trois pièces, peuvent être vendus en l’espace de quelques jours. Il est donc souvent compliqué, en tant qu’expatrié, de se positionner sur ce type de biens.

Certains acheteurs peuvent être tentés d’acheter sans visiter en amont. Nous le déconseillons fortement. En effet, la rentabilité de l’investissement locatif dépend notamment des travaux qui devront être effectués. Or, il est souvent difficile de juger de l’état réel du bien et de la copropriété sans l’avoir visité. Si vous êtes expatrié, et donc pas disponible sur place, nous vous conseillons de déléguer les visites à une personne de confiance, qui pourra inspecter en détail l’état du bien et de la copropriété. Il convient notamment de vérifier l’état de la plomberie, de l’installation électrique et du gaz.

Bon à savoir : nous vous conseillons de demander à consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales des copropriétaires. A défaut de visiter, ces documents vous donneront une bonne idée des problèmes passés et en cours au sein de la copropriété, des travaux qui ont été effectués et de ceux qui sont en discussion.

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Anticiper le financement bancaire : le prêt immobilier

L’obtention du prêt immobilier est souvent une condition suspensive dans l’acquisition du bien. Le vendeur regardera en détail les conditions de financement des différentes offres et favorisera les dossiers les plus solides.

Or l’obtention d’un prêt immobilier est plus compliquée pour un expatrié que pour un résident français. En effet, les banques sont souvent plus pointilleuses à l’égard des expatriés. Il s’avère notamment plus compliqué pour elles de vérifier les fiches de paie et avis d’imposition étrangers, qui sont souvent dans une langue étrangère et ont un format différent du français. Vous aurez parfois besoin de traductions certifiées ou de documents administratifs longs à obtenir en tant qu’expatrié. Nous vous conseillons donc de constituer votre dossier de demande de prêt le plus en amont possible.

Les conditions de l’emprunt seront généralement moins attractives pour un expatrié que pour un résident français. Le montant de l’apport pour un expatrié sera de 20 à 30% du montant de l’emprunt, contre 10 à 15% pour un résident. Les taux d’intérêts de prêts immobiliers pour l’achat d’un bien en France par un expatrié sont en moyenne supérieurs d’environ 0,3 points. Par exemple, un prêt contracté par un résident à un taux de 1.65% sera proposé au taux de 1.95% à un expatrié présentant le même profil de risque.

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Décider de la gestion future de la location

Si vous souhaitez réalisé un investissement locatif, c'est-à-dire si vous achetez un bien immobilier dans le but de le louer, deux options se présentent à vous pour gérer votre bien : la déléguer à une personne de confiance sur place, ou faire appel à un gestionnaire locatif. Les deux modèles ont leurs avantages et inconvénients. Nous vous déconseillons néanmoins de gérer vous-même la location à distance.

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